Guida al condono

Quali norme si applicano in Emilia-Romagna?

 Le norme che regolano il nuovo condono edilizio in Emilia-Romagna sono quelle contenute nella Legge regionale 21 ottobre 2004, n. 23   ed in particolare nel Titolo II della stessa Legge (articoli 26 e seguenti).
La Legge regionale è stata pubblicata insieme ad una circolare  che spiega in dettaglio le norme sul condono e le relative modalità di applicazione.
Per chiarire il quadro normativo occorre precisare che il nuovo condono edilizio, voluto dall’attuale Governo, trova la sua prima fonte normativa nell’articolo 32 del Decreto Legge 30 settembre 2003, n. 269 .
La disciplina originaria di questo articolo 32 fu oggetto di dichiarazioni di illegittimità da parte della Corte costituzionale (1), la quale costrinse il Governo ad una serie di modifiche (2)  ed attribuì alle Regioni il compito di correggere ulteriormente, con proprie Leggi, le modalità, i limiti e le condizioni di applicabilità del condono edilizio per il proprio ambito territoriale.
In questo senso la Regione Emilia-Romagna ha approvato la citata Legge regionale, dedicata in parte all’ordinario regime sanzionatorio delle violazioni edilizie (Titolo I) ed in parte alla disciplina del nuovo condono edilizio (Titolo II).

(1)  Sentenza della Corte costituzionale n. 196 del 28 giugno 2004.
(2) L’articolo 32 è stato dunque corretto con il DL 12 luglio 2004, n. 168, convertito a sua volta con la Legge 30 luglio 2004, n. 191

Quali opere non si possono condonare?

In generale il condono riguarda gli interventi edilizi che sono stati realizzati entro il 31 marzo 2003 in assenza o in difformità dal necessario titolo abilitativo. Il condono edilizio è dunque precluso per le opere ultimate dopo il 31 marzo 2003. L’ultimazione può riguardare anche solo il "grezzo" (detto anche "rustico"), ma con queste parole, nel caso di realizzazione di nuovi volumi, si intende che a quella data devono essere state completate almeno le strutture portanti e la copertura.
Sono regolarizzate "automaticamente", per effetto della legge (senza bisogno di domanda e di pagamenti), quelle opere che furono realizzate prima del 30 gennaio 1977 in difformità da un progetto autorizzato, nel corso dei lavori di realizzazione dello stesso progetto.
Vi sono situazioni che precludono sempre la possibilità di condono. In particolare non sono condonabili:

• le opere realizzate usufruendo di contributi pubblici erogati dopo il 31.12.1995;
• le opere realizzate su una unità abitativa che già in occasione dei precedenti condoni edilizi è stata oggetto di sanatoria per nuova costruzione o ristrutturazione, oppure per un intervento di ampliamento o soprelevazione il quale ha comportato la realizzazione di nuove unità immobiliari;
• le opere realizzate da persone condannate in via definitiva per determinati reati (associazione mafiosa, riciclaggio o utilizzo di beni di provenienza illecita);
• le opere sulle quali risultino impossibili i dovuti interventi di adeguamento antisismico;
• le opere realizzate su aree di proprietà dello Stato o di altri enti pubblici territoriali, se questi non hanno espresso la disponibilità a concedere onerosamente l’uso dell’area;
• le opere realizzate su immobili già vincolati, qualora il vincolo sia stato imposto sulla base di norme volte alla tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesaggistici nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali;
• le opere eseguite su immobili dichiarati monumento nazionale o dichiarati di interesse rilevante ai sensi della normativa vigente (DLgs n. 42 del 2004);
• le opere realizzate su aree boscate o di pascolo che siano state percorse dal fuoco;
• le opere realizzate nei porti e nelle aree appartenenti al demanio marittimo, lacuale e fluviale, nonché nei terreni gravati da diritti di uso civico;

• le opere che risultano interessate da altre cause di non sanabilità, in base agli articoli 32 e 33 della Legge 47/1985.

Al di là di queste esclusioni generali, vi è poi una serie di limitazioni alla possibilità di condono che riguardano soprattutto le dimensioni e la destinazione dell’opera abusiva e che variano a seconda della particolare tipologia di intervento edilizio. Esaminiamo questi limiti nell’ambito della prossima risposta.

Cosa si può condonare e con quali limiti?

Innanzitutto le opere condonabili sono quelle realizzate prima del 31 marzo 2003. Oltre a questo limite generale e alle altre situazioni che impediscono sempre la possibilità di condono (illustrate nella risposta precedente), vi è una serie di limitazioni che variano a seconda della particolare tipologia di opera abusiva e che riguardano soprattutto le dimensioni e la destinazione dell’opera.
Le norme regionali sul condono distinguono sei tipologie principali di opera abusiva, stabilendo per ognuna di queste tipologie particolari condizioni che incidono sulla condonabilità dell’opera.
Le sei tipologie sono :

• nuove costruzioni
• ristrutturazione edilizia
• restauro scientifico o restauro e risanamento conservativo
• manutenzione straordinaria, opere non valutabili in termini di superficie o di volume, opere pertinenziali
• mutamento di destinazione d'uso e aumento delle superfici utili
• interventi conformi alla pianificazione urbanistica

Chi può presentare la domanda di condono?

Possono presentare domanda di condono edilizio, per una determinata opera abusiva, tutti coloro che in relazione allo stesso immobile hanno titolo per chiedere un normale titolo abilitativo edilizio.
In pratica possono chiedere il condono tutti coloro che sono titolari di un diritto di proprietà sull’immobile o di un altro diritto reale (es. usufrutto) il quale consenta interventi di trasformazione.
Nel caso di proprietà condominiale è legittimato a sottoscrivere la richiesta anche l’amministratore del condominio.
Inoltre si considerano legittimati alla richiesta di condono tutti coloro che possono trarre un legittimo beneficio economico o giuridico dal provvedimento di condono (es. affittuari di un immobile, direttore dei lavori ecc.).
Possono presentare richiesta anche soggetti che dispongono di un’opera realizzata su immobili di proprietà dello Stato o di un altro ente pubblico territoriale, ma in questo caso la domanda dovrà essere accompagnata da un atto che dimostri l´assenso dell’ente proprietario alla sanatoria dell´abuso.
Occorre comunque precisare che nel caso di aree del demanio della Regione, delle Province o dei Comuni, l’opera abusiva potrà essere sanata solo qualora rientri nei casi di interventi sul patrimonio edilizio esistente (ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria o cambio di destinazione d’uso), ovvero consista nella realizzazione di tettoie e manufatti leggeri e di opere pertinenziali, mentre nel demanio statale è ammessa la sanatoria delle medesime opere nonchè degli interventi di ampliamento e soprelevazione.

Entro quando bisogna fare la domanda, a chi e come?

La domanda di condono deve essere presentata entro il 10 dicembre 2004 allo Sportello unico per l’edilizia del Comune nel cui territorio è localizzata l’opera abusiva.
La domanda, sottoscritta dal richiedente e controfirmata da un professionista abilitato, può essere presentata di persona (dal richiedente o da altri per suo conto), oppure può essere trasmessa via fax o spedita per posta .
In tutti i casi se la domanda non è presentata di persona dal richiedente deve essere accompagnata dalla fotocopia di un documento di identità (in corso di validità) del richiedente.
La domanda deve pervenire o essere inviata per posta al Comune entro il citato termine perentorio del 10 dicembre 2004 (in caso di invio postale si considera la data del timbro di accettazione dell´ufficio postale). Le domande pervenute o inviate per posta dopo questo giorno sono considerate irricevibili.
Le domande presentate dopo l’entrata in vigore della Legge regionale (ossia dopo il 23 ottobre 2004) devono essere redatte compilando l’apposito  modello di domanda predisposto dalla Regione, nella versione integrata messa a disposizione dal Comune.
Sulla domanda deve essere apposta una marca da bollo da 11 Euro, per assolvere all’imposta di bollo prevista dalle norme statali.
La domanda dovrà inoltre essere accompagnata da una serie di documenti allegati .

Quali documenti bisogna allegare alla domanda?

I documenti da allegare alla domanda di condono sono i seguenti:

• una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (sull´apposito modello, riprodotto in fondo al modello di domanda), con la quale il richiedente dichiara sotto propria personale responsabilità la sussistenza o la non sussistenza di alcune delle condizioni che incidono sulla condonabilità dell´opera;
• una documentazione fotografica e un  elaborato graficoche rappresenti gli elementi essenziali necessari all´individuazione dell´opera abusiva;
• un (eventuale) atto unilaterale d´obbligo (redatto anche questo sull´apposito modello), da fornire qualora l´opera abusiva sia stata ultimata solo al grezzo, oppure qualora si intenda attuare i lavori necessari a rendere l´opera abusiva conforme a tutte le prescrizioni fissate dalla Legge regionale per la condonabilità entro il 10 giugno 2005. Con questo atto unilaterale, sottoscritto dal richiedente e vistato dal professionista abilitato, il richiedente si impegna a concludere o adeguare i lavori entro il 10 giugno 2005, secondo un progetto illustrato negli elaborati grafici allegati all´atto unilaterale, nel rispetto dei requisiti di condonabilità definiti dalla Legge regionale;
• una asseverazione del professionista abilitato (sull´apposito modello) con la quale il professionista "assevera" (ovvero certifica sotto la propria responsabilità) che l´opera oggetto della domanda di condono (oppure il progetto di completamento o adeguamento della stessa, nei casi previsti nell´atto unilaterale d´obbligo) rispetta tutti i requisiti di condonabilità previsti dalla Legge regionale.
  L´asseverazione deve riguardare anche la conformità ai requisiti relativi ai profili igienico-sanitari, alla sicurezza statica, alla prevenzione incendi ed infortuni e all´adeguamento antisismico, ma per queste conformità vi è la possibilità di rinviare l´asseverazione ad un momento successivo (comunque entro il 10 giugno 2005) nel quale il professionista presenterà una asseverazione integrativa (su specifico modello).
  Le asseverazioni possono essere presentate anche da più professionisti, ognuno per il proprio campo, utilizzando ognuno un distinto atto di asseverazione.
  Qualora il soggetto si sia riservato di svolgere entro il 10 giugno 2005 lavori di adeguamento delle opere abusive, presentando l´apposito atto unilaterale d´obbligo di cui al punto precedente, l´asseverazione del professionista all´atto della presentazione della domanda dovrà certificare, come sopra accennato, che il progetto di adeguamento rispetta tutti i requisiti di condonabilità previsti dalla Legge regionale. In seguito, entro il 10 giugno 2005 dovrà essere presentata una seconda asseverazione che dichiari che le opere a seguito dell´intervento di adeguamento rispettano effettivamente tutti i requisiti di condonabilità previsti dalla Legge regionale.    
• attestazione del versamento dell´oblazione a favore dello Stato, calcolata secondo i criteri previsti dalle norme statali (Allegato 1 al D.L. 269/2003); le istruzioni per il versamento (su c.c.p. 255000) sono indicate sul modello della domanda;
• attestazione del versamento della quota integrativa dell´oblazione a favore della Regione; la somma dovuta è pari al 10% di quella calcolata per l´oblazione; le istruzioni per il versamento (su c.c.p. 367409) sono indicate sul modello di domanda;
• attestazione del versamento del contributo di costruzione a favore del Comune. Il contributo deve essere calcolato dal professionista abilitato (nella maggior parte dei casi l´importo corrisponde al doppio della somma dovuta per interventi regolari di analoga consistenza);
• attestazione del versamento dei diritti di segreteria a favore del Comune (la normativa prevede per il condono un importo dei diritti di segreteria maggiorato del 20% rispetto a quello normalmente dovuto per quella tipologia di intervento edilizio; il Comune entro il 23 novembre 2004 può però stabilire di non richiedere questa maggiorazione).

In caso di incompletezza della documentazione fornita all´atto della domanda, il richiedente ed il professionista abilitato che ha sottoscritto l’asseverazione potranno ricevere una sola volta dallo Sportello unico, prima della risposta definitiva, un invito a fornire integrazioni alla domanda (anche per correggere irregolarità e vizi formali) ed una eventuale convocazione per fornire chiarimenti.

Quando avrò risposta alla mia domanda di condono?

Lo Sportello unico per l’edilizia, al quale è presentata la domanda di condono, è tenuto a rispondere con un provvedimento di accoglimento o di rigetto entro il 31 dicembre 2006.
Nel caso in cui lo Sportello unico non rispetti il termine l’interessato può presentare o inviare via fax o per posta una diffida a provvedere entro 15 giorni dal ricevimento.
Se anche questo termine non viene rispettato il richiedente può chiedere l’intervento della Provincia, la cui Giunta nominerà un commissario ad acta, ossia una persona la quale entro 60 giorni dalla nomina provvederà a valutare e a rispondere alla domanda di condono al posto del Responsabile dello Sportello unico per l’edilizia.

Cosa succede ad una domanda non conforme?

Le domande presentate prima dell’entrata in vigore della Legge regionale (ossia prima del 23 ottobre 2004), e quindi redatte su modelli differenti da quello predisposto dalla Regione e senza tutti gli allegati previsti dalla normativa regionale, sono considerate valide, ma l’esito della domanda dipenderà comunque dal rispetto dei requisiti di condonabilità dell’opera fissati dalla Legge regionale.
Il richiedente può comunque ritirare, modificare e ripresentare la domanda di condono, sempre entro il 10 dicembre 2004, utilizzando il regolare modello di domanda e allegando tutta la documentazione richiesta dalla Legge regionale, in modo da agevolare l’attività istruttoria.
In tutti i casi, anche se la domanda non viene ripresentata con il modello regolare, alla data del 10 dicembre 2004 il richiedente dovrà aver provveduto alla presentazione dell´elaborato grafico, dell’asseverazione del professionista abilitato e delle attestazioni relative a tutti i pagamenti dovuti. In caso contrario la domanda di condono verrà dichiarata irricevibile.
Tutte le domande (conformi e non conformi ai requisiti previsti dalla disciplina regionale) saranno esaminate dal competente Sportello unico per l’edilizia per verificare la condonabilità dell’opera alla luce della normativa regionale.

Qualora l’opera risultasse non condonabile in base alla normativa regionale, o anche qualora la domanda venisse dichiarata irricevibile, lo Sportello unico avvierà due procedimenti paralleli:

• uno per l’applicazione dei provvedimenti sanzionatori amministrativi previsti dalla disciplina "ordinaria" di trattamento delle violazioni edilizie;
• un altro per verificare la condonabilità dell’opera rispetto alla normativa statale, ai fini della estinzione degli effetti penali inerenti l’abuso compiuto. Qualora infatti l’opera risultasse condonabile rispetto alla normativa statale (art. 32, D.L. 269/2003) ed il richiedente risultasse aver ottemperato a tutti i pagamenti previsti dalle medesime norme, lo Sportello unico fornirà all’interessato un’attestazione relativa alla sussistenza delle condizioni previste per l’estinzione degli effetti penali dell’abuso compiuto. Qualora invece l’opera non risultasse condonabile neppure rispetto alla normativa statale, lo Sportello unico dovrà trasmettere notizia dell’esito dell’istruttoria ai competenti organi giudiziari, ai fini dell’accertamento delle responsabilità penali inerenti l’abuso compiuto.

In tutti i casi lo Sportello unico dovrà fornire risposta all’interessato, sulla accoglibilità o meno della domanda di condono, entro il 31 dicembre 2006 (vedi più in dettaglio la risposta alla precedente domanda "Quando riceverò risposta alla mia domanda di condono?").