mutamento di destinazione d'uso e aumento delle superfici utili

In questa categoria si possono distinguere tre tipi di intervento, aventi diversi limiti di condonabilità:
a) mutamento di destinazione d’uso senza opere
b) mutamento di destinazione d’uso con opere
c) aumento delle superfici utili

Esaminiamo di seguito questi tre tipi di intervento:

a) Il mutamento di destinazione d’uso senza opere  è definito come la modifica dell’uso di un immobile, rispetto all’uso previsto dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la costruzione o il recupero, ovvero, in caso di assenza o indeterminatezza dei titoli, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento o da altri documenti probanti. Non costituisce mutamento d’uso (e di conseguenza può essere attuato liberamente), il cambio d’uso senza opere che non superi il 30% della superficie utile dell’unità immobiliare e non ecceda inoltre il limite dei 30 mq. Non costituisce inoltre mutamento d’uso la destinazione di parte degli edifici dell’azienda agricola a superficie di vendita diretta al dettaglio dei prodotti dell’impresa stessa, purché contenuta entro il limite del 20% della superficie totale degli immobili e comunque entro il limite di 250 mq.
Il condono di un mutamento di destinazione d’uso senza opere richiede, di regola, solo la conformità alla legislazione urbanistica vigente al 31 marzo 2003.
Per i mutamenti sottoelencati è richiesta anche la conformità alle prescrizioni di piano se le unità immobiliari coinvolte superano i seguenti limiti di superficie complessiva:

se da uso produttivo o artigianale si passa ad uso commerciale;

se da uso residenziale si passa ad uso direzionale e viceversa;

se da uso agricolo non residenziale si passa ad uso produttivo, artigianale o commerciale;

se da uso alberghiero si passa ad uso residenziale o commerciale.

b) Si ha mutamento di destinazione d’uso con opere  nei casi in cui il cambio dell’uso dell’immobile sia conseguente alla realizzazione di interventi edilizi assoggettati ad un titolo abilitativo edilizio. In questo caso il condono è subordinato all’osservanza delle condizioni previste per l’intervento edilizio cui è connesso il mutamento d’uso, oltre alle condizioni appena viste per i mutamenti d’uso senza opere.

c) Per aumento delle superfici utili si intende una trasformazione senza opere, eseguita all’interno di una unità abitativa, per la stabile modificazione di locali non abitabili (classificati come superficie non residenziale = Snr(*)), in locali abitabili (e quindi in superficie utile = Su(*)). Anche per questo tipo di intervento abusivo il condono richiede la conformità alla legislazione urbanistica vigente al 31 marzo 2003 (in particolare per quanto concerne il rispetto degli standard minimi dimensionali previsti dalle norme statali e regionali). Invece un eventuale contrasto con le previsioni di piano non impedisce il condono. Per il resto il condono di questo tipo di interventi è subordinato alle seguenti condizioni (già esaminate in relazione alle ristrutturazioni edilizie):

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Nel punto relativo alle ristrutturazioni edilizie è possibile trovare chiarimenti su queste quattro condizioni.  

(*) definizioni di superficie

Riportiamo le definizioni di superficie contenute nel Regolamento Edilizio Tipo approvato con delibera della Giunta regionale n. 593 del 1995:
"Per la funzione abitativa, le superfici dei complessi edilizi sono classificate in Superficie Utile (Su) e Superficie Non Residenziale (Snr);
Superficie utile abitabile (Su): è costituita dalla superficie di pavimento degli alloggi e degli accessori interni misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni delle soglie di passaggio da un vano all´altro, degli sguinci di porte e finestre e delle scale interne la cui superficie in proiezione va calcolata una sola volta ed inserita nelle superfici non residenziali (Snr).
Superficie non residenziale (Snr): si intende la superficie netta risultante dalla comma delle superfici non residenziali di pertinenza dell´alloggio quali logge, balconi, cantinole e soffitte e di quelle di pertinenza(3) dell´organismo abitativo quali androni di ingresso, porticati liberi (escluso quelli di uso pubblico), volumi tecnici, rimesse o posti macchina coperti, centrali termiche anche singole quando ubicate in locali non abitabili, misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. Sono esclusi dal calcolo e quindi non computabili nella Snr i locali sottotetto aventi altezza virtuale (calcolata come rapporto V/S) inferiore a m. 1,70. a.3)
Superficie complessiva (Sc)è data da: Sc = Su + 60% Snr."