nuove costruzioni

La categoria delle "nuove costruzioni" è complessa, per cui occorre procedere ad una ulteriore suddivisione, distinguendo le seguenti ipotesi:

costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati

Per "costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati" si intende la realizzazione di opere edilizie in aree precedentemente libere da costruzioni, nel territorio extraurbano, in lotti inedificati del territorio urbanizzato, in aree pertinenziali di edifici esistenti, ecc. Questi manufatti possono essere condonati soltanto nel caso in cui alla data del 31 marzo 2003 la loro realizzazione risultasse conforme alla legislazione urbanistica e consentita dal piano urbanistico comunale. In sostanza l’opera è condonabile se è stata realizzata in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ma vi erano al 31 marzo 2003 tutte le condizioni per richiedere un provvedimento di sanatoria "ordinario". Qualora ricorrano tali circostanze non vi sono altri limiti particolari (per esempio di dimensione) che impediscano il condono di queste opere.

costruzioni di cui alle lettere g.2, g.3, g.4, g.6 e g.7 dell'Allegato alla Legge regionale n. 31 del 2002

Si tratta di una serie di opere particolari:

• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
• realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione da realizzare sul suolo;
• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20 per cento del volume dell’edificio principale;
• realizzazione di depositi di merci o di materiali e realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Come per i nuovi manufatti edilizi, tutte queste opere possono essere condonate soltanto nel caso in cui alla data del 31 marzo 2003 la loro realizzazione risultasse conforme alla legislazione urbanistica e consentita dal piano urbanistico comunale.  

Per "ampliamento e soprelevazione di manufatti esistenti " si intende l’aumento di volumetria dei manufatti all’esterno della sagoma esistente, in altezza o in larghezza, senza la creazione di nuove unità immobiliari. L’intervento comporta l’aumento delle superfici utili o accessorie con la creazione di nuovi volumi aventi la stessa destinazione d´uso di quelli originari.
Ampliamenti e soprelevazioni non sono in alcun caso sanabili se in contrasto con la legislazione urbanistica. Se sono conformi sia alla legislazione urbanistica sia alle prescrizioni di piano, allora sono sanabili senza alcun limite e condizione. Se invece sono conformi alla legislazione urbanistica, ma in contrasto con le prescrizioni di piano, allora non sono sanabili qualora siano stati realizzati:

a) sugli edifici di interesse storico architettonico, vincolati in base alla legge statale o regionale o alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali;
b) nelle zone di tutela naturalistica, nel sistema forestale e boschivo, negli invasi ed alvei di laghi, bacini e corsi d’acqua e nelle zone di tutela della costa e dell’arenile, come perimetrati nel Piano territoriale paesistico regionale o nei piani provinciali e comunali che ne hanno dato attuazione;
c) nelle aree naturali protette statali, regionali, provinciali e comunali, nei siti di interesse comunitario (SIC) e nelle zone di protezione speciale (ZPS);
d) sul demanio regionale, provinciale o comunale;
e) su ogni altra area sottoposta dagli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica a vincolo di inedificabilità assoluta, in forza della legislazione vigente ovvero destinata ad opere e spazi pubblici ovvero destinata ad interventi di edilizia residenziale pubblica, di cui alla legge 167/1962;
f) nelle zone classificate a rischio idrogeologico molto elevato, come perimetrate dalla Regione ai sensi del d.l. 180/1998 (conv. legge 267/1998).

Fuori da questi casi, l’ampliamento e la soprelevazione di edifici esistenti, conformi alla legislazione urbanistica ma in contrasto le prescrizioni di piano, sono sanabili se sono rispettati i limiti dimensionali e le altre condizioni di seguito indicate:
a) per gli edifici produttivi, agricoli non residenziali, direzionali, commerciali, ricettivi e ricreativi è stabilita l’osservanza di un doppio limite: da una parte l’ampliamento e la sopraelevazione non possono comportare un aumento di volume superiore al 10% del volume della singola unità immobiliare originaria, dall’altra gli aumenti di volumetria non possono superare, in termini assoluti, le seguenti dimensioni massime per l’intero edificio: 

 1. i 300 mc (metri cubi) per ciascun edificio oggetto dell’ampliamento;
 2. i 600 mc per l’insieme degli edifici produttivi posseduti da una azienda nel singolo comune;
 3. la metà dei volumi dei punti 1 e 2, qualora l’edificio sia all’interno di un centro storico (come definito dagli strumenti urbanistici comunali) o di una zona di riqualificazione della costa e dell’arenile (come perimetrata nel Piano territoriale paesistico regionale o nei piani provinciali e comunali che ne danno attuazione).

b) per le unità immobiliari aventi funzione abitativa operano i seguenti limiti massimi di aumento di volume:

1.nel caso di edifici residenziali plurifamiliari opera il limite di aumento pari al 10% del volume originario, per singola unità immobiliare;
2. nel caso di edifici residenziali monofamiliari o bifamiliari il limite di aumento è di 100 mc per ciascuna unità immobiliare. Il limite è ridotto a 50 mc se l’edificio è in un centro storico o in una zona di riqualificazione della costa e dell’arenile;

Questi limiti non valgono comunque nel caso in cui l’intervento abusivo sia costituito dalla chiusura di logge o balconi (in questo caso per la condonabilità è determinante solo il rispetto delle norme igienico-sanitarie).

Nel caso in cui l’edificio ampliato o soprelevato abbia una funzione diversa da quella abitativa, il condono comporta l’obbligo a mantenere per 20 anni (dall´ entrata in vigore della legge regionale) una destinazione d’uso non abitativa. L’obbligo ha natura reale e preclude per lo stesso periodo il rilascio di titoli abilitativi edilizi per cambi d´uso contrastanti.

In tutti i casi, qualora l’intervento abusivo consista nella soprelevazione di un edificio in un Comune classificato sismico , il rilascio del titolo in sanatoria è subordinato all’asseverazione della conformità delle opere alla normativa tecnica antisismica, oppure alla compiuta realizzazione entro il 31 dicembre 2006 dei lavori di adeguamento antisismico della struttura originaria ed alla conseguente certificazione comunale circa l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico. Secondo quanto previsto dalla normativa antisismica il progetto di adeguamento dovrà essere oggetto di autonoma autorizzazione preventiva del Comune (o dell’ente da questo delegato), il quale dovrà valutare l’idoneità del progetto ad assicurare la sicurezza statica dell’intero edificio.

(*) Comuni sismici

Si tratta di una serie di opere particolari:

• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
• realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione da realizzare sul suolo;
• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20 per cento del volume dell’edificio principale;
• realizzazione di depositi di merci o di materiali e realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Come per i nuovi manufatti edilizi, tutte queste opere possono essere condonate soltanto nel caso in cui alla data del 31 marzo 2003 la loro realizzazione risultasse conforme alla legislazione urbanistica e consentita dal piano urbanistico comunale.  

ampliamento e soprelevazione di manufatti esistenti

Per "ampliamento e soprelevazione di manufatti esistenti " si intende l’aumento di volumetria dei manufatti all’esterno della sagoma esistente, in altezza o in larghezza, senza la creazione di nuove unità immobiliari. L’intervento comporta l’aumento delle superfici utili o accessorie con la creazione di nuovi volumi aventi la stessa destinazione d´uso di quelli originari.
Ampliamenti e soprelevazioni non sono in alcun caso sanabili se in contrasto con la legislazione urbanistica. Se sono conformi sia alla legislazione urbanistica sia alle prescrizioni di piano, allora sono sanabili senza alcun limite e condizione. Se invece sono conformi alla legislazione urbanistica, ma in contrasto con le prescrizioni di piano, allora non sono sanabili qualora siano stati realizzati:

a) sugli edifici di interesse storico architettonico, vincolati in base alla legge statale o regionale o alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali;
b) nelle zone di tutela naturalistica, nel sistema forestale e boschivo, negli invasi ed alvei di laghi, bacini e corsi d’acqua e nelle zone di tutela della costa e dell’arenile, come perimetrati nel Piano territoriale paesistico regionale o nei piani provinciali e comunali che ne hanno dato attuazione;
c) nelle aree naturali protette statali, regionali, provinciali e comunali, nei siti di interesse comunitario (SIC) e nelle zone di protezione speciale (ZPS);
d) sul demanio regionale, provinciale o comunale;
e) su ogni altra area sottoposta dagli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica a vincolo di inedificabilità assoluta, in forza della legislazione vigente ovvero destinata ad opere e spazi pubblici ovvero destinata ad interventi di edilizia residenziale pubblica, di cui alla legge 167/1962;
f) nelle zone classificate a rischio idrogeologico molto elevato, come perimetrate dalla Regione ai sensi del d.l. 180/1998 (conv. legge 267/1998).

Fuori da questi casi, l’ampliamento e la soprelevazione di edifici esistenti, conformi alla legislazione urbanistica ma in contrasto le prescrizioni di piano, sono sanabili se sono rispettati i limiti dimensionali e le altre condizioni di seguito indicate:
a) per gli edifici produttivi, agricoli non residenziali, direzionali, commerciali, ricettivi e ricreativi è stabilita l’osservanza di un doppio limite: da una parte l’ampliamento e la sopraelevazione non possono comportare un aumento di volume superiore al 10% del volume della singola unità immobiliare originaria, dall’altra gli aumenti di volumetria non possono superare, in termini assoluti, le seguenti dimensioni massime per l’intero edificio: 

 1. i 300 mc (metri cubi) per ciascun edificio oggetto dell’ampliamento;
 2. i 600 mc per l’insieme degli edifici produttivi posseduti da una azienda nel singolo comune;
 3. la metà dei volumi dei punti 1 e 2, qualora l’edificio sia all’interno di un centro storico (come definito dagli strumenti urbanistici comunali) o di una zona di riqualificazione della costa e dell’arenile (come perimetrata nel Piano territoriale paesistico regionale o nei piani provinciali e comunali che ne danno attuazione).

b) per le unità immobiliari aventi funzione abitativa operano i seguenti limiti massimi di aumento di volume:

1.nel caso di edifici residenziali plurifamiliari opera il limite di aumento pari al 10% del volume originario, per singola unità immobiliare;
2. nel caso di edifici residenziali monofamiliari o bifamiliari il limite di aumento è di 100 mc per ciascuna unità immobiliare. Il limite è ridotto a 50 mc se l’edificio è in un centro storico o in una zona di riqualificazione della costa e dell’arenile;

Questi limiti non valgono comunque nel caso in cui l’intervento abusivo sia costituito dalla chiusura di logge o balconi (in questo caso per la condonabilità è determinante solo il rispetto delle norme igienico-sanitarie).

Nel caso in cui l’edificio ampliato o soprelevato abbia una funzione diversa da quella abitativa, il condono comporta l’obbligo a mantenere per 20 anni (dall´ entrata in vigore della legge regionale) una destinazione d’uso non abitativa. L’obbligo ha natura reale e preclude per lo stesso periodo il rilascio di titoli abilitativi edilizi per cambi d´uso contrastanti.

In tutti i casi, qualora l’intervento abusivo consista nella soprelevazione di un edificio in un Comune classificato sismico , il rilascio del titolo in sanatoria è subordinato all’asseverazione della conformità delle opere alla normativa tecnica antisismica, oppure alla compiuta realizzazione entro il 31 dicembre 2006 dei lavori di adeguamento antisismico della struttura originaria ed alla conseguente certificazione comunale circa l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico. Secondo quanto previsto dalla normativa antisismica il progetto di adeguamento dovrà essere oggetto di autonoma autorizzazione preventiva del Comune (o dell’ente da questo delegato), il quale dovrà valutare l’idoneità del progetto ad assicurare la sicurezza statica dell’intero edificio.

(*) Comuni sismici
In Emilia-Romagna, allo stato attuale, per "Comuni classificati sismici" si devono senz’altro intendere gli 89 Comuni dichiarati di seconda categoria e come tali a suo tempo elencati nei DD.MM. 23/7/1983 e 29/2/1984.
Nel 2003, con Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20/3/2003, si è disposto di classificare sismici anche tutti gli altri Comuni.
Questa Ordinanza, anche con successive modifiche e proroghe (vedi Ordinanza n. 3379 del 05/11/2004), ha però disposto un "regime transitorio" con scadenza all’8 maggio 2005, durante il quale è lasciata sostanziale facoltà ai soggetti interessati di decidere se tenere conto o meno della classificazione sismica di "prima applicazione" e quali "norme tecniche" utilizzare.

installazione di tettoie e manufatti leggeri

Per tettoie e manufatti leggeri si intendono opere non utilizzate come abitazione o come luogo di lavoro, caratterizzate normalmente da una agevole possibilità di realizzazione e rimozione e dalla non stabile incorporazione al suolo, quali i gazebo e i capanni, i ripari, i ricoveri, i magazzini per gli attrezzi ecc., utilizzati come deposito o per altri usi che non prevedono la permanenza di persone al loro interno e che siano ammessi dagli strumenti urbanistici vigenti. Occorre distinguere queste opere dagli interventi minori privi di un significativo impatto urbanistico ed edilizio, come gli elementi di arredo delle aree pertinenziali, i pergolati ed altre analoghe strutture integrate alla vegetazione, i quali rientrano nell’attività edilizia libera. Tettoie e manufatti leggeri sono sanabili anche se realizzati in contrasto con la pianificazione urbanistica vigente alla data del 31 marzo 2003, ma in ogni caso devono risultare conformi alla legislazione urbanistica vigente alla stessa data. I limiti dimensionali per la condonabilità di queste opere variano a seconda se le opere siano qualificabili o no come pertinenze di un edificio principale preesistente.
Nel caso di tettoie e manufatti leggeri qualificabili come pertinenze le opere sono condonabili con i seguenti limiti di volume:

a) qualora costituiscano

, le tettoie e i manufatti leggeri non possono avere volume superiore al

dell’unità immobiliare principale, e comunque non possono superare, in termini assoluti, le seguenti dimensioni massime:

1. i

per ciascuna tettoia o manufatto leggero;

2. i

nel caso di più tettoie e manufatti leggeri che accedono ad una pluralità di edifici produttivi, posseduti da una azienda nel singolo comune;

3. la

dei volumi indicati ai punti 1 e 2 qualora la tettoia o il manufatto leggero sia all’interno di un centro storico (come definito dagli strumenti urbanistici comunali) o di una zona di riqualificazione della costa e dell’arenile (come perimetrata nel Piano territoriale paesistico regionale o nei piani provinciali e comunali che ne danno attuazione;

b) qualora le tettoie e i manufatti leggeri costituiscano

operano i seguenti limiti massimi di volume, a seconda della diversa tipologia degli edifici:

1. nel caso di

, la tettoia o il manufatto leggero non può superare il

del volume dell’unità immobiliare, per ogni singola unità;

2. nel caso di

, la tettoia o il manufatto leggero non può superare i

per ciascuna unità immobiliare (

per gli edifici situati nel centro storico o nelle zone di riqualificazione della costa e dell’arenile);

Nel caso invece di tettoie e manufatti leggeri non qualificabili come pertinenze le opere sono condonabili osservando i soli limiti assoluti di volume, tra quelli appena richiamati, e quindi:

a) negli ambiti per i quali il piano urbanistico comunale prevede una

, le tettoie e i manufatti leggeri non possono superare:

1. i

per ciascuna tettoia o manufatto leggero;

2. i

nel caso di una pluralità di tettoie e manufatti leggeri realizzati da una azienda produttiva nel singolo Comune;

3. la

dei volumi indicati ai punti 1 e 2 qualora le tettoie e i manufatti leggeri siano localizzati all’interno di un centro storico o di una zona di riqualificazione della costa e dell’arenile;

b) negli ambiti per i quali il piano urbanistico comunale prevede una

le tettoie e i manufatti leggeri non possono superare i

.