Quesiti e risposte

Domanda

Risposta

Si chiede se il soggetto che ha sottoscritto un atto di compromesso per l´acquisto può presentare richiesta di condono.

I soggetti legittimati a chiedere il rilascio del titolo in sanatoria sono, oltre ai proprietari delle opere abusive e i titolari di altro diritto reale sul bene, anche "ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima", (art. 31 della legge 47 del 1985).
Secondo la circolare 30 luglio 1985, n. 3357/25 del Ministero dei Lavori Pubblici: "Ciò significa che la facoltà di ottenere la sanatoria è soggetta all´unico limite dell´esistenza di un interesse che la legge non qualifica, ma che discende dal particolare rapporto del soggetto con l´opera abusiva, ovvero col proprietario di questa. Può affermarsi in breve, che sono legittimati tutti i soggetti che dalla sanatoria dell´abuso possono trarre un vantaggio giuridico od economico".
La stessa legge statale precisa poi che "gli altri soggetti interessati" hanno diritto a rivalersi nei confronti del proprietario, per quanto riguarda le spese sostenute per il pagamento dell´oblazione, del contributo di costruzione, ecc.

Si chiede se il direttore dei lavori e l´impresa esecutrice devono fare domanda di condono.

L’art. 38 della legge statale 47 del 1985 precisa che il titolare della concessione, il committente, il costruttore e il direttore dei lavori, se diversi dal proprietario, devono presentare al Comune una autonoma domanda di oblazione se intendono usufruire dei benefici penali previsti dagli artt. 38 e 39 della stessa legge. La somma dovuta viene determinata nella misura del 30% rispetto a quella applicabile al proprietario. Tuttavia, l’art. 24 della legge 136 del 1999 ha chiarito che la richiesta di condono presentata dal soggetto legittimato (di regola il proprietario) e la corresponsione dell’intera oblazione estingue i reati di tutti i soggetti interessati, i quali pertanto in tal caso non sono tenuti a presentare domanda di oblazione.

Domanda

Risposta

Si chiede cosa si intende per unità immobiliare.

Per unità immobiliare si intende l’unità già accatastata, ovvero suscettibili di nuovo accatastamento per le unità immobiliari recuperate nei sottotetti.

Se per accelerare i tempi gli oneri concessori sono calcolati raddoppiando gli importi indicati dalla legge 326/03, la domanda potrebbe essere considerata irricevibile dal Comune?

L’errato computo degli oneri non costituisce una causa di irricevibilità, ma una irregolarità per la quale lo Sportello unico per l’edilizia potrà richiedere una correzione (vedi art. 27, comma 6, lettera d, LR 23/2004).

Si chiede quante domande di condono devono essere presentate in caso di più interventi abusivi realizzati nella stessa unità immobiliare.

La domanda di condono deve riguardare una singola unità immobiliare e può contenere anche più interventi edilizi realizzati abusivamente prima del 31 marzo 2003 sulla stessa unità.

Si chiedono chiarimenti circa la presentazione della DIA per varianti in corso d´opera e la richiesta di condono.

La legge regionale n. 31 del 2002 definisce come varianti in corso d´opera le modifiche contenute entro certi limiti conformi allo strumento urbanistico e alla normativa edilizia che vengono dichiarate all´amministrazione comunale prima della fine dei lavori, con denuncia di inizio attività.
Nel caso in cui i lavori siano già stati dichiarati ultimati occorre procedere attraverso l´accertamento di conformità disciplinato dall´art. 17 della L.R. 23 del 2004.
L´istituto del condono ha riguardo invece ad opere già realizzate al 31 marzo 2003 che possono essere sanate, se conformi alla legislazione urbanistica e contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti alla stessa data, nei limiti e con le modalità definiti dalla L.R. 23 del 2004.
Trattasi quindi di procedimenti differenti fondati su diversi presupposti.

Si chiede chi debba acquisire gli atti di assenso.

Risposta. La legge regionale 23 del 2004 all’art. 27, comma 6, definisce i criteri secondo i quali le amministrazioni comunali potranno regolare il procedimento per il rilascio del titolo in sanatoria. La competenza all’istruttoria e al rilascio del titolo è dello sportello unico per l’edilizia il quale (si veda l’art. 26, comma 6, lettera e) provvede a richiedere ed acquisire gli atti di assenso necessari per concludere il procedimento, qualora gli stessi non siano già allegati alla domanda di condono ovvero non siano già stati richiesti dall’interessato all’autorità competente.

Si chiede come debbano essere compilate le domande in presenza di più interventi sulla stessa unità.

Le domande devono essere compilate per ogni unità immobiliare e devono essere fornite di documentazione fotografica e di un elaborato grafico dove è rappresentato lo stato di fatto dell’unità stessa alla data del 31 marzo 2003. Fanno parte dell’unità immobiliare gli accessori (ad esempio soppalchi, ripostigli, soffitte), le pertinenze (garage) e le dipendenze (cortili, giardini, aie).

Si chiede se le domande relative a precedenti condoni, i cui procedimenti non siano stati conclusi, possano essere ripresentate.

Il condono attuale riguarda le opere abusive realizzate prima del 31 marzo 2003, quindi vi rientrano anche le opere che ricadevano nei precedenti condoni. Tuttavia la normativa di riferimento ai fini della sanatoria amministrativa è la legge regionale 23 del 2004, pertanto l’abuso sarà condonabile attraverso il rilascio del titolo in sanatoria se l’intervento rientra nei casi previsti dalla medesima legge regionale.

Domanda

Risposta

Si chiedono informazioni sulla modulistica.

Per avere il modello della domanda di condono gli interessati possono rivolgersi ai Comuni, che hanno a disposizione un file della domanda modificabile, rispetto al modello stampato sul Bollettino Ufficiale della Regione, per inserire nuovi dati tra cui il nome dello stesso Comune.
Diversamente, se non sono disponibili i modelli presso le amministrazioni comunali, gli interessati possono scaricare dal sito della Regione (www.regione.emilia-romagna.it), entrando nello spazio dedicato al condono edilizio, il modello nella versione pdf

Domanda

Risposta

Le domande presentate nell’aprile 2004 sottostanno ai limiti regionali o a quelli nazionali? Gli effetti della domanda presentata prima della sentenza della Corte costituzionale sono fatti salvi?

Il regime normativo da applicare a tutte le domande presentate a seguito dell’art. 32 del DL 30 settembre 2003, n. 269, ai fini degli effetti amministrativi del condono, per opere abusive localizzate nel territorio della Regione Emilia-Romagna, è quello definito dalla Legge regionale 21 ottobre 2004, n. 23 (quindi anche per le domande presentate nell’aprile 2004). I limiti nazionali rilevano unicamente ai fini dell’estinzione degli effetti penali inerenti l’abuso compiuto. In altre parole se un’opera non è condonabile in base ai limiti regionali ma lo sarebbe stato in base ai limiti statali, la domanda di condono ed i relativi pagamenti possono estinguere gli effetti penali inerenti l’abuso compiuto, ma non possono determinare il condono dell’opera abusiva, alle quale verranno applicati i provvedimenti previsti dal regime ordinario di trattamento delle violazioni edilizie.

Domanda

Risposta

Per più abusi compiuti su un fabbricato monofamiliare (es. aumento di superficie utile e realizzazione di porticato), è possibile un’unica domanda di condono o occorrono domande separate? Gli abusi si sommano?

In caso di unicità dell’unità immobiliare appare possibile presentare un’unica domanda anche per più abusi di diverso tipo, a condizione che i dati e le dichiarazioni rese con la compilazione del modello di domanda risultino idonee a consentire la valutazione di ogni distinta fattispecie abusiva. In questa ipotesi potranno essere compiuti versamenti complessivi per le cifre risultanti dalla somma dei pagamenti dovuti, fornendo comunque sulla modello della domanda una chiara distinzione di tutti gli importi considerati.

Domanda

Risposta

Come si deve comportare il Comune di fronte ad una richiesta di ritiro di domanda di condono?

Se l´interessato ha presentato o presenta una richiesta di ritiro della domanda di condono, il Comune dovrà esaminare la domanda di condono non al fine di rispondere alla medesima, ma al fine di accertare la sussistenza di un illecito edilizio. Qualora accerti la sussistenza di un illecito, il Comune dovrà adottare i provvedimenti amministrativi conseguenti (sanzioni amministrative) e, qualora l´illecito possa configurare anche un´ipotesi di reato, dovrà provvedere a trasmettere gli atti alla competente Procura al fine dell´accertamento delle eventuali responsabilità penali.

Domanda

Risposta

La LR 23/2004 offre la possibilità di rateizzare gli oneri concessori dovuti ai Comuni, come previsto per le oblazioni?

La possibilità di rateizzazione del contributo di costruzione, richiamata all’art. 27, comma 5 della LR 23/2004, dipende dalla regolamentazione definita dal Comune.

Contributo di costruzione art. 28 della L.R. 23 del 2004. Si chiede se anche il costo di costruzione va versato in misura doppia.

La legge regionale 23 del 2004 stabilisce che il contributo di costruzione (comprensivo degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione) è dovuto in misura doppia rispetto a quanto è previsto dalla normativa regionale e comunale vigente alla data di entrata in vigore della stessa legge regionale.

Domanda

Risposta

Si chiede quali siano le leggi di riferimento in materia di distanze dai confini.

La legislazione urbanistica di riferimento in merito alle distanze tra i fabbricati è quella contenuta nel Decreto Interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 che stabilisce i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza fra i fabbricati. Di norma la distanza dal confine sarà uguale alla metà di quella prescritta come distanza tra i fabbricati.

Cosa si intende per distanza dai confini al punto 2.4.1 della Circolare? Per la distanza di cui all’art. 873 del codice civile, un accordo tra i vicini può superare l’ostacolo?

Il richiamo alle distanze dei confini si intende riferito ai limiti di distanza tra i fabbricati di cui all’art. 873 c.c. (sulla cui derogabilità pattizia la giurisprudenza appare contrastante) ed agli ulteriori limiti di distanza fissati dall’art. 9 del decreto interministeriale 1444/1968, i quali limiti sono definiti inderogabili dallo stesso decreto. In queste condizioni appare preferibile escludere l’ammissibilità di una deroga pattizia.

Quali limiti di distanza dai confini e dalle strade valgono per la condonabilità di interventi di ampliamento o di realizzazione di opere pertinenziali?

Per la distanza dai confini valgono i limiti di distanza tra fabbricati di cui all’art. 873 del codice civile e quelli di cui all’art. 9 del decreto interministeriale 1444/1968, mentre per la distanza dai confini stradali valgono i limiti di cui agli artt. 26-28 del DPR 495/1992 (regolamento di attuazione del codice della strada).

L’ampliamento o soprelevazione di un edificio compiuto prima dell’inserimento del Comune in “zona sismica” può essere condonato senza l’adeguamento sismico?

A norma dell’art. 29, comma 1, lettera b) della LR 23/2004, l’opera abusiva in zona sismica può essere condonata qualora sia tecnicamente possibile eseguire sulla medesima gli interventi per l’adeguamento o il miglioramento antisismico necessari secondo la normativa attualmente vigente, asseverando la sussistenza di tale possibilità tecnica. Non rileva pertanto l’effettivo adeguamento, ma la possibilità tecnica del medesimo.

Si chiedono chiarimenti circa l’applicazione della normativa antisismica

L’art. 29 comma 1 lettera c) della L.R. 23 del 2004 stabilisce che il progettista entro la data del 10 giugno 2005 asseveri la possibilità di eseguire interventi di miglioramento ed adeguamento delle opere abusive eseguite nei Comuni classificati sismici. Non è necessario che tali interventi vengano tecnicamente realizzati, la legge richiede solo la possibilità di eseguirli. Diversamente invece è previsto per la sopraelevazione realizzata negli stessi Comuni classificati sismici per la quale si rimanda al punto 5.1.3.3.4 della circolare consultabile nel sito della Regione.

Si chiede la motivazione che ha spinto il legislatore a richiedere l’asseverazione del professionista circa la data (31.03.03) di esecuzione dell’intervento abusivo.

L’art. 29 della L.R. 23/2004 non elenca tra i contenuti dell’asseverazione anche il fatto che l’intervento sia stato realizzato prima del 31 marzo 2003. Nel modello di asseverazione del professionista, pubblicato sul Bollettino Ufficiale e consultabile nel presente sito, non viene richiesta alcuna dichiarazione del professionista circa l’epoca di esecuzione dell’intervento abusivo, la quale deve essere anteriore al 31 marzo 2003. Tale dichiarazione è invece inserita nel modello di domanda che viene sottoscritto dal soggetto interessato (di regola il proprietario) che è unico responsabile delle dichiarazioni rese; sulla domanda, l’apposizione del visto del professionista è stata richiesta affinché sia provato che il progettista abbia conoscenza dei contenuti della richiesta di condono di modo che sia garantita la corrispondenza tra questa e l’asseverazione, ad esempio la qualificazione della tipologia dell’intervento abusivo deve essere identica.

Domanda

Risposta

Si chiedono chiarimenti sulla modalità di calcolo dell’oblazione.

Relativamente al calcolo dell’oblazione dovuta allo Stato, il decreto legge 269 del 2003, convertito con modificazione nella legge 326 del 2003, prevede, per gli immobili a destinazione residenziale,
- che la superficie utile residenziale sia calcolata per intero, - che la superficie non residenziale sia calcolata moltiplicando i metri quadrati per il coefficiente 0,60,
- che la superficie complessiva deve risultare dalla somma della superficie utile residenziale più la superficie utile non residenziale.
Per ottenere l’ammontare dell’oblazione occorre riferirsi alla tipologia di abuso descritta (1. opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; 2. opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; 3. opere di ristrutturazioni edilizie realizzate in assenza o in difformità dal titolo) e moltiplicare il corrispondente valore, stabilito per metro quadrato, per il numero dei metri quadrati complessivi realizzati o ristrutturati, calcolati come sopra. Il 10% dell’intero ammontare dell’oblazione deve essere versato alla Regione. I dati per effettuare i versamenti sono indicati nella domanda di condono pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione n. 143 del 22 ottobre 2004 e reperibile sul sito web della Regione dedicato al condono edilizio.

Domande di condono presentate prima dell’entrata in vigore della legge regionale. Integrazione dell’oblazione art. 31 della L.R. 23 del 2004.

Le domande presentate prima della data di entrata in vigore della presente legge sono fatte salve ma saranno esaminate secondo le disposizioni della presente legge. Quindi saranno accoglibili ai fini amministrativi qualora le opere abusive oggetto della richiesta rientrino nelle tipologie, nei casi e nei limiti di opere sanabili definiti dalla stessa legge regionale.   Diversamente le domande presentate in data antecedente l’entrata in vigore della presente legge che abbiano ad oggetto opere non ammesse alla sanatoria non potranno avere esito positivo e le relative violazioni edilizie sono soggette alle sanzioni amministrative ordinarie. La legge regionale ha dato quindi applicazione al principio per il quale il provvedimento (cioè il titolo in sanatoria) è rilasciato secondo la normativa vigente alla data della sua emissione.   É data all’interessato la facoltà di ritirare, modificare e integrare, entro il 10 dicembre 2004, la domanda già presentata sostituendola con il modello allegato ed integrandola con la documentazione richiesta dalla presente legge. Si tratta di una facoltà finalizzata ad agevolare e rendere più spedita l’attività istruttoria dello Sportello unico per l’edilizia.   Pertanto, lo Sportello unico per l’edilizia prenderà in carico le domande di condono solo ad avvenuta scadenza del termine massimo per la presentazione delle stesse; fino a quella data l’interessato può modificare sostituire o ritirare l’istanza già presentata.   Le istanze di condono già presentate devono essere adeguate e integrate entro il 10 dicembre 2004 pertanto l’interessato dovrà   presentare:
- l’asseverazione del professionista che dichiari la corrispondenza tra l’opera abusiva realizzata e le tipologie di opere ammesse a sanatoria dalla presente legge nonché l’asseverazione degli aspetti igienico-sanitari, della sicurezza statica e della prevenzione degli incendi e infortuni (fatta salva la possibilità per quest’ultima asseverazione di una presentazione nei successivi 180 giorni);
- con l’attestazione del versamento del contributo di costruzione, con scomputo delle somme già versate;
- con l’attestazione del versamento del 10% della quota integrativa dell’oblazione; il pagamento di tale quota può essere eseguito utilizzando il bollettino di conto corrente postale a tre sezioni indicando: - a) il numero di c/c postale 367409 intestato a Presidente della Giunta regionale via Aldo Moro, n. 52 Bologna; - b) l’importo; - c) gli estremi identificativi e l’indirizzo del richiedente; - d) nonché, nello spazio riservato alla causale, la dicitura “10% quota integrativa oblazione”, il comune di ubicazione dell’immobile e il numero progressivo indicato nella corrispondente domanda di condono;
- con l´attestazione del versamento dei diritti di segreteria maggiorati del 20%.
La circolare illustrativa ha poi precisato che l’interessato entro la stessa data può presentare anche un progetto per adeguare le opere abusive alle disposizioni della legge regionale anche in questo caso è necessario un atto unilaterale d’obbligo, i lavori devono essere realizzati entro il 10 giugno 2005 affinché possano entro lo stesso termine essere asseverati dal professionista.

Domanda

Risposta

Si chiede se l’esclusione dal condono opera anche rispetto ai casi di cui all’art. 26 comma 4 della legge regionale n. 23 del 2004.

L’art. 32, lettera b), della L.R. 23 del 2004 pone il divieto di sanare a fini amministrativi ogni intervento abusivo realizzato su unità abitative che nei precedenti condoni avevano usufruito della regolarizzazione per:
- interventi di nuova costruzione, (che di norma creano nuove unità);
- ristrutturazione edilizia, (anche senza la creazione di nuove unità);
- ampliamenti o sopraelevazioni con aumento delle unità immobiliari.
Il divieto di nuova sanatoria, che opera limitatamente agli illeciti edilizi su unità immobiliari con destinazione residenziale, si applica quindi rispetto alle unità abitative che hanno già ottenuto una sanatoria per gli interventi appena detti, mentre non rileva il fatto che il nuovo abuso sia stato compiuto da soggetto diverso, ad esempio l’attuale proprietario. La preclusione stabilita dall’art. 32 non opera rispetto alle difformità eseguite prima dell’entrata in vigore della legge 10 del 1977, in quanto fattispecie esclusa dall’ambito di applicazione della sanatoria amministrativa.

E’ condonabile la chiusura parziale di un lastrico solare, con struttura in legno e vetro, sul fronte di un appartamento, in un condominio nato con la trasformazione di una pensione in appartamenti (trasformazione oggetto del precedente condono)?

No, l’appartamento in questione risulta originato da un intervento di ristrutturazione oggetto del precedente condono. Qualunque intervento edilizio riguardante lo stesso appartamento rientra pertanto nell’ipotesi di esclusione della condonabilità prevista dall’art. 32, comma 1, lettera b), della LR 23/2004 (vedi anche punto 4.2 della Circolare).

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) la trasformazione di una tettoia con posto auto (oggetto di vecchio condono) in una cucina con muri, finestre e impianti rispondenti ai requisiti igienici?

Qualora la tettoia condonata fosse accatastata come unità immobiliare autonoma l’esclusione dal condono prevista dall’art. 32, comma 1, lettera b), della LR 23/2004 non sembra operare poiché la destinazione autorizzata non è abitativa (vedi anche punto 4.2 della Circolare). In caso contrario, qualora la tettoia non fosse accatastata come unità autonoma e dovesse quindi considerarsi come mera pertinenza di un’unità abitativa, la preclusione in questione dovrebbe considerarsi operante. Per il resto l’abuso descritto appare riconducibile ad una ipotesi di ristrutturazione per la quale valgono tutti i limiti e le condizioni di condonabilità previste dall’art. 34 (vedi punto 5.2 della Circolare).

La preclusione per le opere condonate prevista all’art. 32, comma 1, lettera b) della LR 23/2004, vale anche nel caso di difformità compiute durante l’esecuzione di interventi autorizzati successivamente al condono del manufatto interessato (vecchio condono relativo alla costruzione di manufatto distinto, adibito a locali di servizio all’abitazione, poi accorpato all’abitazione con intervento autorizzato)?

Sì. Qualora il vecchio condono avesse sanato un intervento di nuova costruzione (come sembra nel caso specifico), il nuovo condono risulta precluso in riferimento a qualunque tipo di intervento abusivo inerente il medesimo manufatto e la medesima unità abitativa alla quale il manufatto è stato accorpato (vedi anche punto 4.2 della Circolare).

Si chiedono chiarimenti sulla esclusione dal condono di unità abitative già sanate nei precedenti condoni per interventi di ampliamento con realizzazione di bagno e cucinotto.

L’art. 32, lettera b), della L.R. 23 del 2004 pone il divieto di sanare a fini amministrativi ogni intervento abusivo realizzato su unità abitative che nei precedenti condoni avevano usufruito della regolarizzazione per:
- interventi di nuova costruzione, (che di norma creano nuove unità);
- ristrutturazione edilizia, (anche senza la creazione di nuove unità);
- ampliamenti o sopraelevazioni con aumento delle unità immobiliari. In particolare il divieto di nuova sanatoria si applica quindi rispetto alle nuove unità abitative (nuovi appartamenti) risultanti da interventi di ampliamenti oggetto dei precedenti condoni, e quindi non trova applicazione rispetto ad ampliamenti limitati alla realizzazione di nuovi vani.

Si chiedono chiarimenti circa l’esclusione dal condono rispetto ad unità che hanno già usufruito delle precedenti sanatorie edilizie.

L’art. 32, lettera b), della L.R. 23 del 2004 pone il divieto di sanare a fini amministrativi ogni intervento abusivo realizzato su unità abitative che nei precedenti condoni avevano usufruito della regolarizzazione per:
- interventi di nuova costruzione, (che di norma creano nuove unità);
- ristrutturazione edilizia, (anche senza la creazione di nuove unità);
- ampliamenti o sopraelevazioni con aumento delle unità immobiliari.
Il divieto di nuova sanatoria, che opera limitatamente agli illeciti edilizi su unità immobiliari con destinazione residenziale, si applica quindi rispetto alle unità immobiliari che hanno già ottenuto una sanatoria per interventi di ristrutturazione edilizia, anche se questi non hanno comportato un aumento delle unità abitative.

E’ condonabile una difformità dal progetto autorizzato di ristrutturazione, compiuta su unità abitativa originata da precedente condono?

No, l’esclusione di cui all’art. 32, comma 1, lettera b), si riferisce a qualunque intervento compiuto su immobili già condonati, qualora il vecchio condono avesse sanato interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione, o avesse sanato ampliamenti o soprelevazioni con aumento di unità immobiliari.

E’ condonabile la trasformazione ad abitazione di un edificio ad uso agricolo già oggetto di un precedente condono per intervento di nuova costruzione?

No, l’art. 32, comma 1, lettera b) della LR 23/2004 esclude la possibilità di condono per qualunque tipo di intervento, qualora l’immobile sia già stato interessato da un precedente condono edilizio per un intervento di nuova costruzione o di ristrutturazione, o per un intervento di ampliamento o soprelevazione con aumento di unità immobiliari.

E’ condonabile un intervento su un immobile pertinenziale ad un edificio principale, il quale fu oggetto di un precedente condono per opere rientranti nelle ipotesi di esclusione di cui all’art. 32, comma 1, lettera b) della LR 23/2004?

No, l’esclusione riguardante l’edificio principale vale anche per tutte le relative pertinenze.

Si chiedono chiarimenti circa l’ammissibilità del condono su unità già condonate.

L’art. 32, lettera b), della L.R. 23 del 2004 pone il divieto di sanare a fini amministrativi ogni intervento abusivo realizzato su unità abitative che nei precedenti condoni avevano usufruito della regolarizzazione per:
- interventi di nuova costruzione,
- ristrutturazione edilizia,
- ampliamenti o sopraelevazioni con aumento delle unità immobiliari. Quindi non ha accesso al condono qualsiasi nuovo abuso realizzato su unità immobiliari con destinazione residenziale qualora abbia ottenuto la sanatoria edilizia per le tipologie di intervento sopra elencate. Occorre pertanto che l’abuso pregresso e quello attuale abbiano riguardato unità immobiliari con uso abitativo.

Si chiede se le agevolazioni fiscali rientrano nel divieto di sanatoria previsto dalla legge regionale.

L’art. 32 lettera a) della L.R. 23 del 2004 esclude dal condono gli interventi realizzati abusivamente che abbiano ricevuto contributi dallo Stato, dalle Regioni e dagli enti locali; deve trattarsi di somme erogate e non diversamente di altre agevolazioni, quali quelle fiscali cui consegue un minor introito finanziario per gli enti pubblici derivante da una ridotta imposizione tributaria.

Domanda

Risposta

Si chiede se può essere presentata richiesta di condono per interventi su immobile vincolato dal piano regolatore.

La legge regionale vieta la sanatoria per ampliamenti e sopraelevazioni realizzati abusivamente su edifici tutelati dai piani urbanistici comunali. Diversamente relativamente alle altre tipologie di abuso (ristrutturazione edilizia, restauro ecc.) la sanatoria è ammessa previo parere obbligatorio, non vincolante della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio.

Si chiede quale sia la definizione di volume da considerare per calcolare la misura del 10% dell’ampliamento.

La definizione di volume utilizzabile ai fini del calcolo del 10% dell’ampliamento condonabile è quella del volume lordo, che il regolamento edilizio tipo definisce come il volume complessivo, misurato all’esterno vuoto per pieno di tutte le parti costruite fuori terra, dalla linea di stacco dell’edificio dal terreno circostante con riferimento alla configurazione finale, alla copertura compresa, escluso i balconi aggettanti e le terrazze scoperte.

Si chiede se è possibile condonare un intervento di ristrutturazione con innalzamento del tetto.

Dalla breve descrizione fornita, l’intervento di rifacimento del tetto con la sua sopraelevazione potrebbe rientrare nelle ipotesi di ampliamento che la legge regionale n. 23 del 2004 ammette al condono entro limiti definiti all’art. 33. Ovvero:
- entro il 10% del volume di ogni unità immobiliare per gli edifici residenziali plurifamiliari,
- entro 100 metri cubi per ciascuna unità immobiliare per edifici residenziali mono e bi familiari (ridotti a 50 mc. se l’edificio è ubicato nel centro storico o nelle zone di riqualificazione della costa e dell’arenile).
Inoltre la legge regionale pone il divieto per gli interventi di ampliamento di aumentare il numero delle unità immobiliari.

Il quesito posto interessa un ampliamento dei locali interrati ad uso autorimessa o cantina ubicati in un edificio plurifamiliare.

La legge regionale 23 del 2004 consente di condonare gli ampliamenti, sopra o sotto il suolo, in edifici residenziali plurifamiliari nella misura del 10% per ogni singola unità immobiliare. L’allegato al decreto legge 269 del 2003, prevede che la misura dell’oblazione per opere realizzate su immobili residenziali sia di 100 euro al metro quadrato e che la superficie non residenziale debba essere calcolata moltiplicando i metri quadrati per il coefficiente 0,60. La legge regionale 23 del 2004 ha previsto che il rilascio del titolo in sanatoria sia subordinato al pagamento in misura doppia del contributo di costruzione calcolato secondo la normativa regionale e comunale.

Per il limite del 10% del volume esistente, previsto per l’ampliamento di edifici residenziali plurifamiliari, si considerano anche le autorimesse come singole unità immobiliari sulle quali calcolare la quota di volume esistente? Se sì, il volume ottenuto è computabile solo per le opere da condonare entro l’autorimessa, oppure si può usare per condonare opere nelle abitazioni di cui sono pertinenza e viceversa?

Se l’autorimessa ha carattere pertinenziale rispetto a un’abitazione il relativo volume deve essere calcolato unitamente a quello dell’abitazione. Tale volume complessivo deve essere considerato sia in riferimento ad ampliamenti dell’autorimessa che in riferimento ad ampliamenti dell’abitazione.

Si chiede se è soggetta a condono l’installazione di una veranda sul terrazzo e le modalità per la richiesta del titolo in sanatoria.

Le richieste di condono edilizio sono presentate allo sportello unico dell’edilizia del Comune competente entro la scadenza del 10 dicembre 2004. Nel sito della Regione (www.regione.emilia-romagna.it) nello spazio dedicato al condono edilizio può trovare il modello della domanda di condono, oltre alla legge regionale e alla circolare illustrativa. Il caso prospettato pare riguardare un intervento di ampliamento realizzato in un edificio residenziale. Gli ampliamenti che la legge regionale consente di condonare sono limitati alle seguenti misure: - 10% del volume dell’unità immobiliare quando la stessa fa parte di un edificio plurifamiliare;
- 100 mc. per le unità abitative in edifici monofamiliari (ridotti a 50mc. se l’ampliamento è realizzato nei centri storici o nelle zone di riqualificazione della costa e dell’arenile);
- 100 mc. per ogni unità abitativa in edifici bifamiliari (ridotti a 50 mc nelle ipotesi suddette).
L’ampliamento realizzato deve inoltre essere regolare sotto l’aspetto igienico e sanitario, ovvero rispettare i requisiti e le altezze previste dal DM 5 luglio 1975, e non deve comportare l’aumento del numero delle unità abitative.

Si chiede se è possibile condonare un ripostiglio costruito su un terrazzo.

Il caso enunciato sembra riguardare un ampliamento di una unità abitativa. Gli ampliamenti sono ammessi al condono se contenuti entro i suddetti limiti dimensionali:
- 10% del volume dell’unità immobiliare quando la stessa fa parte di un edificio plurifamiliare;
- 100 mc. per le unità abitative in edifici monofamiliari (ridotti a 50mc. se l’ampliamento è realizzato nei centri storici o nelle zone di riqualificazione della costa e dell’arenile);
- 100 mc. per ogni unità abitativa in edifici bifamiliari (ridotti a 50 mc nelle ipotesi suddette).   Relativamente ai versamenti:
- è dovuta l’oblazione allo Stato;
- è dovuta alla Regione una quota del 10% dell’oblazione;
- è dovuto il contributo di costruzione in misura doppia rispetto a quanto è stabilito dalla normativa regionale e comunale;
- sono dovuti i diritti di segreteria aumentati del 20%. Per l’esatta quantificazione dovrà rivolgersi ad un professionista abilitato.

La realizzazione o l’allargamento di un piano interrato rientra negli ampliamenti di cui all’art. 33, commi 2-4, o nelle chiusure di logge e balconi di cui all’art. 33, comma 5?

L’ipotesi dell’ampliamento appare corretta. L’ipotesi del balcone interrato sembra richiedere un certo “approfondimento”.

In quale tipologia di opere condonabile può rientrare la chiusura di un terrazzo con opere in legno e vetro? I locali adiacenti sono privati di luminosità?

L’intervento descritto rientra nella categoria “nuove costruzioni” e della sottocategoria “ampliamenti”, ed è soggetto alle limitazioni di cui all’articolo 33, commi da 3 a 7, della LR 23/2004. E’ presumibile che la chiusura provochi una diminuzione di luminosità nei locali adiacenti: si tratterà di misurare se la diminuzione viola i limiti minimi di luminosità fissati dai requisiti igienico-sanitari.

Sono condonabili ampliamenti o soprelevazioni in contrasto con limiti di distanza dalle strade fissati dal piano urbanistico (5m. dentro i centri abitati e 20m. fuori)?

Gli ampliamenti e le soprelevazioni sono condonabili anche se in contrasto  con limiti di piano, nei casi considerati all´art. 33 della LR 23/2004 (vedi punto 5.1.3.) della Circolare). devono comunque essere rispettati i limiti di distanza dalle strade fissati dagli artt 26-28 del DPR 495/1992 (regolamento di attuazione del codice della strada), variabili in ragione delle caratteristiche tecniche delle strade, dell´incidenza all´interno o all´esterno dei centri abitati e della destinazione urbanistica delle zone. I limiti fissati dal DPR 495/1992 per le zone di rispetto stradale rientrano infatti  nel requisito della conformità alla legislazione urbanistica, come indicato al punto 2.4.1. della Circolare.

E’ condonabile la realizzazione di un porticato aperto, in contrasto con le prescrizioni di piano ma conforme alla legislazione urbanistica? Vi sono limiti dimensionali?

La realizzazione di un porticato sul fronte di un edificio abitativo, non sovrastato da volumi chiusi, costituisce aumento della superficie non residenziale (Snr) e rientra pertanto nella categoria degli ampliamenti, condonabili con i limiti e le condizioni previste all’art. 33, commi da 2 a 7, della LR 23/2004 (vedi punto 5.1.3 della Circolare). I limiti volumetrici di cui all’art. 33, comma 3, devono essere comunque rispettati considerando il volume figurato interno al portico.

E’ condonabile l’ampliamento di un edificio interrato destinato a servizi, eseguito prima del 31 marzo 2003 e conforme alla legislazione urbanistica? Vi sono limiti dimensionali?

L’opera descritta è condonabile con i limiti volumetrici e le condizioni previste per l’ampliamento di manufatti esistenti all’articolo 33, commi da 2 a 7, della LR 23/2004 (vedi punto 5.1.3 della Circolare).

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) la realizzazione di 6 balconi in 6 appartamenti di edificio plurifamiliare, in conformità alla legislazione urbanistica ma in contrasto con le prescrizioni di piano?

Le opere descritte costituiscono aumento della superficie non residenziale (Snr) delle unità abitative e rientrano pertanto nella categoria degli ampliamenti, condonabili con i limiti e le condizioni previste all’art. 33, commi da 2 a 7, della LR 23/2004 (vedi punto 5.1.3 della Circolare). I limiti volumetrici di cui all’art. 33 comma 3 devono essere rispettati considerando il volume figurato rappresentato dallo spazio interno ai parapetti (oppure”rappresentato dallo spazio interno ai parapetti prolungato verso l’alto fino alla stessa altezza del locale interno”?).

E’ condonabile la realizzazione compiuta nel giugno 2001 di un pergolato coperto e verandato di base m.5x8 e altezza m.2.10-2.40 sul lastricato di un immobile di 166 mq? Il fatto che si tratti solo di copertura di un pergolato incide sui pagamenti e sulla documentazione richiesta ai fini del condono?

60; L’opera descritta rientra nella categoria “nuove costruzioni”, sottocategoria “ampliamenti e soprelevazioni”, soggetta ai limiti di condonabilità di cui all’art. 33, commi da 2 a 7, della LR 23/2004 (vedi punto 5.1.3 della Circolare). In riferimento all’epoca di realizzazione l’opera risulterebbe condonabile in quanto antecedente il termine generale del 31 marzo 2003. La condonabilità sembrerebbe comunque preclusa in quanto l’opera appare eccedente il limite di aumento di cubatura del 10% previsto dall’art. 33, comma 3, lettera a) e non conforme al requisito di conformità alla legislazione urbanistica (vedi punto 2.4.1 della Circolare), in riferimento in particolare ai limiti di altezza media interna utile fissati dal dm 5 luglio 1975. La qualificazione di “copertura di pergolato” non è rilevante.

Domanda

Risposta

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) l’ampliamento della superficie di un edificio mono/bifamiliare ottenuto tramite la chiusura superiore di un balcone in trincea esistente? E se la chiusura è stata compiuta attraverso un modesto volume aggiuntivo che fuoriesce dal profilo della copertura, l’ampliamento si misura in riferimento a questo volume o a tutto l’ambiente sotteso alla copertura abusiva?

Se il balcone è effettivamente qualificabile come tale e se al nuovo volume prodotto non corrispondono superfici diverse da quelle del balcone originario, la chiusura appare condonabile con l’unica condizione del rispetto dei requisiti igienico-sanitari, ai sensi dell’art. 33, comma 5, della LR 23/2004. Al fine dei pagamenti previsti dal condono si considera comunque tutto l’aumento di volume prodotto.

Per la chiusura di logge e balconi l’unico limite alla condonabilità, a norma dell’art. 33, comma 5, della LR 23/2004, appare il rispetto delle norme vigenti in materia igienico sanitaria. Non sussistono limiti relativi a distanze tra fabbricati, requisiti antisismici, barriere architettoniche?

La chiusura di logge e balconi rientra nella categoria degli ampliamenti per la quale l’art. 33, comma 3, richiede il rispetto della legislazione urbanistica. Tale requisito, chiarito al punto 2.4.1 della Circolare, comprende anche il rispetto dei limiti sopra considerati. Non sembrano peraltro facilmente immaginabili interventi di chiusura di logge e balconi che producano contrasti con i limiti relativi alla distanza tra fabbricati o con i requisiti relativi alle barriere architettoniche.

Si chiede se sia ammessa al condono la chiusura di portici al piano terra.

La legge regionale, senza porre limiti dimensionali, ha consentito di sanare i balconi e le logge, intendendo con i primi le superfici aggettanti, esterne alla sagoma dell’edificio, aventi di regola una larghezza assai ridotta e intendendo con le seconde gli spazi interni alla sagoma dell’edificio già chiusi su due/tre lati. Con tale disposizione, il legislatore ha inteso tollerare i piccoli abusi di necessità che non comportano impatto urbanistico e che non hanno una finalità speculativa. La chiusura di portici così come la chiusura di terrazzi non è compresa tra le ipotesi appena menzionate. La creazione di un nuovo portico, come la chiusura di porticato esistente, pare rientrare tra le ipotesi di ampliamento ed è condonabile nei limiti consentiti dall’art. 33 della L.R. 23 del 2004.

Domanda

Risposta

Si chiede se il vincolo ventennale relativo al divieto di cambiare l’uso di edifici produttivi oggetto di ampliamenti si applica anche agli interventi di ristrutturazione edilizia.

La disposizione che pone l’obbligo di non mutare per 20 anni la destinazione d’uso non abitativa, comma 4 dell’art. 33 della legge regionale n. 23 del 2004, riguarda esclusivamente gli interventi di ampliamento o di sopraelevazione, cioè gli interventi che hanno creato nuova volumetria. Diversamente la realizzazione di soppalco comporta la creazione di nuova superficie utile all’interno del volume esistente e pertanto, in tal caso, la disposizione sul vincolo ventennale non trova applicazione.

Domanda

Risposta

Si chiede come calcolare il volume delle tettoie.

Qualora si tratti di strutture dotate di copertura e pilastri prive di tamponature laterali, la volumetria è definita tenendo conto delle sole parti strutturali che possono essere oltre alla copertura e i pilastri anche muri nel caso in cui la tettoia sia stata costruita in aderenza ad un edificio.
La circolare alla legge regionale 23 del 2004 al punto 5.1.4 (consultabile nel sito web dedicato al condono edilizio) illustra i limiti di ammissibilità del condono distinguendo le tettoie tra:
- tettoie pertinenti ad edifici principali residenziali
- tettoie pertinenti a edifici non abitativi;
- tettoie non pertinenti ad alcun edificio e realizzate in lotti liberi.

Si chiede se è possibile sanare pergolati realizzati su terrazzi.

I pergolati potrebbero essere equiparati alle tettoie che l’art. 33, comma 8, della L.R. 23 del 2004 definisce come ammissibili alla sanatoria purché contenuti entro i limiti stabiliti al precedente comma 3 dello stesso articolo ovvero:
-10% del volume dell’unità immobiliare quando la stessa fa parte di un edificio plurifamiliare;
-100 mc. per le unità abitative in edifici monofamiliari (ridotti a 50mc. se l’ampliamento è realizzato nei centri storici o nelle zone di riqualificazione della costa e dell’arenile);
-100 mc. per ogni unità abitativa in edifici bifamiliari (ridotti a 50 mc nelle ipotesi suddette).

Diversamente qualora l’opera realizzata con difformità rispetto al titolo edilizio potesse risultare conforme agli strumenti urbanistici vigenti alla data del 31 marzo 2003, potrebbe essere richiesto il condono edilizio ai sensi dell’art. 38 della L.R. 23 del 2004, in tal caso la sanatoria non sarebbe soggetta ai limiti sopradetti.

Domanda

Risposta

Si chiede quali verifiche devono effettuarsi per garantire i requisiti igienico sanitari per gli interventi di chiusura di logge e balconi.

I locali ricavati dalla chiusura delle logge e dei balconi e i locali che si affacciavano sugli stessi devono avere i requisiti minimi di illuminazione, superficie delle stanze, ricambio d’aria, ecc. previsti dal DM 5 luglio 1975.

Si chiede se è possibile sanare una piscina di pertinenza di una unità immobiliare quale opera pertinenziale. In caso affermativo si chiede come possa essere valutata l’opera in termini di superficie o di volume.

La realizzazione di piscina non è ammessa a condono in quanto ipotesi ricadente nella previsione dell’art. 33 comma 1 della L.R. 23 del 2004, per la quale non sono sanabili nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati che siano stati realizzati in contrasto con la legislazione urbanistica oppure con gli strumenti urbanistici vigenti alla data del 31 marzo 2003. Pertanto la realizzazione della piscina è ammessa al condono solo se conforme alla legislazione e alla pianificazione comunale ex art. 38 della legge regionale.

Domanda

Risposta

Si chiede se sia possibile trasformare due autorimesse accatastate in abitazione.

La legge regionale per unità immobiliare fa riferimento alla definizione catastale e il divieto di aumentare il numero delle unità si riferisce a divieto di nuovi accatastamenti e non alla diversa classificazione degli accatastamenti esistenti. Pertanto nel caso di specie la trasformazione delle unità immobiliari, accatastate come autorimesse, ad unità abitativa è soggetta al condono purché l’autorimessa non costituisca pertinenza dell’unità immobiliare principale, nel qual caso non può esserne separata. Per quanto riguarda le condizioni e i limiti di sanabilità occorre consultare la circolare illustrativa della legge regionale 23 del 2004 al paragrafo 5.2.

Si chiede quale sia l’altezza minima dei locali applicabile agli interventi abusivi soggetti a condono.

In relazione ai requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione si precisa che per gli interventi di nuova costruzione, per gli ampliamenti devono essere osservate le norme di cui al DM 5 luglio 1975; solo per gli interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo e manutenzione straordinaria le norme del medesimo decreto trovano parziale applicazione, in quanto la legge regionale n. 11 del 1998 sui sottotetti prevede per il loro recupero altezze diverse ed inoltre la legge regionale sul condono consente la sanatoria di unità abitative con altezza media interna utile non inferiore a metri 2,40.

Si chiede se è possibile condonare il frazionamento di un appartamento.

La legge regionale non ammette al condono gli interventi abusivi che abbiano comportato un aumento delle unità immobiliari, salvo il caso dei sottotetti recuperati in unità immobiliari uni e bi familiari.

Si chiede se i soppalchi costituiscono ampliamento.

La realizzazione di un soppalco comporta un aumento di superficie ottenuta mediante l’interposizione parziale di una struttura orizzontale in uno spazio chiuso. L’intervento non si configura come un ampliamento di volume o una sopraelevazione, ma è contenuto all’interno della cubatura esistente. L’intervento ricade all’interno della tipologia della ristrutturazione edilizia ed è sanabile nel rispetto delle disposizioni contenute nell’art. 34 della legge regionale 23 del 2004, chiarite nella circolare al punto 5.2.

E’ condonabile la trasformazione di cantine in abitazione in una zona vincolata dal PRG come zona di tutela con valore paesaggistico, con aumento di superficie utile e senza modifica di sagoma, qualificando l’intervento come cambio di destinazione d’uso con opere, e queste opere come opere di restauro e risanamento conservativo? Ci sono limiti dimensionali da rispettare? Il vincolo di PRG preclude il condono?

L’opera descritta non appare agevolmente condonabile. L’intervento è qualificabile come ristrutturazione edilizia (non essendo ipotizzabile il connotato conservativo dell’intervento di restauro) e devono essere osservati i requisiti igienico-sanitari previsti per tale tipologia di intervento dalle lettere c) e d) dell’art. 34, comma 2. Inoltre l’intervento non deve comportare aumento delle unità immobiliari (art. 34, comma 2, lettera a). Il vincolo di PRG comporta la necessità del parere non vincolante della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio (art. 30, comma 1, lettera c).

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) un frazionamento di unità abitativa in 2 alloggi, senza aumento di superficie o di volume, in contrasto con norma di piano?

L’intervento rientra nell’ipotesi di ristrutturazione, per la quale l’art. 34, comma 2, preclude la possibilità di condono nel caso di aumento delle unità immobiliari, con l’unica eccezione di un aumento delle unità dovuto al recupero del sottotetto.

Si chiede quale sia l’altezza minima dei locali ristrutturati per accedere al condono e quale versamento è dovuto.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere condonati se l’altezza media interna dei locali adibiti ad abitazione non è inferiore a metri 2,40. Quindi per il caso prospettato può essere presentata richiesta di condono al Comune entro il 10 dicembre 2004 secondo il modello di domanda che è stato pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione n. 143 del 22 ottobre 2004. Relativamente ai versamenti: - è dovuta l’oblazione allo Stato; - è dovuta alla Regione una quota del 10% dell’oblazione; - è dovuto il contributo di costruzione in misura doppia rispetto a quanto è stabilito dalla normativa regionale e comunale; - sono dovuti i diritti di segreteria aumentati del 20%. Per l’esatta quantificazione dovrà rivolgersi ad un professionista abilitato.

Si chiede se i parcheggi pertinenziali possano essere scoperti all’interno dell’area cortilizia.

L’art. 41-sexies nella legge 1150 del 1942, inserito con la legge-ponte n. 765 del 1967, ha stabilito che devono essere riservati nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, appositi spazi per parcheggi la cui misura minima è fissata in 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. Non è necessario che il posto auto pertinenziale sia un box, garage, potendo essere realizzato su un terreno purché sia individuato e contrassegnato lo spazio al fine di accertare il vincolo pertinenziale che lo lega alla costruzione.

Con quali limiti dimensionali può essere condonato un soppalco all’interno di un capannone artigianale, senza aumento di volume?

L’opera descritta appare classificabile nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, per i quali valgono le condizioni di cui all’art. 34. Per il caso specifico non sembrano dunque sussistere specifici limiti dimensionali di condonabilità.

E’ condonabile la trasformazione di un edificio accessorio agricolo in più unità immobiliari abitative?

No, l’intervento costituisce una ristrutturazione con aumento di unità immobiliari, esclusa dal condono dall’art. 34, comma 2, lettera a).

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) un aumento di superficie non residenziale compiuto in relazione a balconi o terrazzi di un’unità abitativa? Come calcolare i relativi aumenti di volumetria (non ben identificabili) ai fini della verifica dei limiti massimi ammessi dalla Legge regionale?

L’ampliamento (senza chiusura) di un balcone o di una terrazza di un’unità abitativa, non comportando aumento di volume, appare riconducibile alla categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia, per i quali valgono i limiti (non volumetrici) di cui all’art. 34 della LR 23/2004.

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) un cambio di destinazione d’uso con opere da garage a servizi all’abitazione, in unità residenziali di fabbricati promiscui, in zona agricola? E se il garage appartiene a fabbricato staccato dall’edificio abitativo?

L’intervento descritto appare riconducibile agli interventi di ristrutturazione edilizia, per i quali valgono tutti i requisiti ed i limiti di cui all’art. 34 della LR 23/2004. Il requisito della conformità alla legislazione urbanistica richiede in particolare, tra l’altro, il rispetto dei limiti inderogabili di densità edilizia. Non rileva l’appartenenza o meno al medesimo edificio, qualora sia garantito il mantenimento del rapporto pertinenziale rispetto alla stessa unità abitativa.

E’ condonabile la trasformazione compiuta nel 2002 da locali cantina-autorimessa ad abitazione con altezza utile interna di m. 2,40?

L’intervento descritto rientra nell’ambito delle ristrutturazioni edilizie le quali sono condonabili con i limiti e le condizioni fissate all’art. 34 della LR 23/2004. Tra queste condizioni rientra, tra l’altro, l’esclusione dal condono nei casi di aumento delle unità immobiliari e l’esclusione nei casi di non conformità al limite minimo di altezza media interna utile di m. 2,40 (tale limite costituisce una deroga, valida solo nel caso di ristrutturazione, rispetto ai più restrittivi limiti di altezza media utile previsti dal d.m. 5 luglio 1975). In riferimento all’epoca di realizzazione, l’opera risulterebbe condonabile in quanto antecedente il termine generale del 31 marzo 2003.

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) la realizzazione di un soppalco all’interno di un capannone ad uso ricovero attrezzi agricoli, privo dei requisiti di ruralità previsti dalle leggi, conforme alla legislaz ione urbanistica ma non alle prescrizioni di piano?

La realizzazione di un soppalco può essere ricondotta ad un intervento di ristrutturazione edilizia, condonabile con i limiti (non volumetrici) e le condizioni di condonabilità di cui all’art. 34 della LR 23/2004. La mancanza del requisito di ruralità appare riconducibile ad un contrasto con le prescrizioni di piano, superabile qualora ricorrano tutte le condizioni di condonabilità contemplate al citato art. 34.

La realizzazione di un soppalco interno ad una abitazione è condonabile come ristrutturazione o come ampliamento?

La realizzazione di un soppalco può essere ricondotta ad un intervento di ristrutturazione edilizia, condonabile con i limiti e le condizioni di condonabilità di cui all’art. 34 della LR 23/2004.

Quali limiti di condonabilità sussistono per l’ampliamento di un soppalco all’interno di un appartamento nel centro storico di una città? Vale in qualche modo il limite del 10% del volume previsto per gli ampliamenti, o deve essere ridotto del 50% trattandosi di centro storico?

L’ampliamento di un soppalco non produce volume aggiuntivo e può essere classificato nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia. Per tali interventi non rileva la localizzazione all’interno o all’esterno dei centri storici e non sussistono limiti volumetrici, mentre valgono i limiti e le condizioni di condonabilità di cui all’art. 34 della LR 23/2004.

Domanda

Risposta

Si chiede se è possibile condonare i locali del sottotetto adibiti a servizi igienici aventi altezza media delle falde di m. 1,50.

In Regione il recupero dei sottotetti a fini abitativi è regolato dalla L.R. 11 del 1998. Le condizioni previste dalla stessa legge regionale sono le seguenti: - l’altezza utile media di m. 2,40 per i locali adibiti ad abitazione, ridotta a m. 2,20 per i Comuni inseriti negli ambiti delle Comunità montane, e di m. 2,20 per i locali adibiti a servizi, quali i corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli. L’altezza utile media è calcolata dividendo il volume della parte del sottotetto la cui altezza superi m. 1,80 per la superficie utile relativa; - il rapporto illuminante, se in falda, pari o superiore a 1/16.

Si chiede se è possibile recuperare un sottotetto esistente per uso sgombero con wc e quali siano le altezze minime da rispettare.

Il caso prospettato sembra riguardare l’aumento di superficie di una unità abitativa esistente alla quale vengono aggiunti nuovi locali accessori attraverso il recupero del sottotetto. Il sottotetto adibito a disimpegno, ripostiglio e bagno deve avere una altezza minima utile media pari a 2,20 metri (art. 8 della L.R. 11/1998). L’altezza utile media è calcolata dividendo il volume utile della parte del sottotetto la cui altezza superi metri 1,80 per la superficie utile relativa.

Si chiede se è possibile condonare un sottotetto realizzato con altezza diversa dal progetto autorizzato, in quale tipologia va inquadrato, se il volume dei sottotetti è da calcolare da m. 1,80 anche per destinazione diversa da quella abitativa.

La L.R. 23 del 2004 ammette al condono il recupero dei sottotetti per fini abitativi e se   non aumenta il numero delle unità immobiliari, con l’eccezione degli edifici mono e bi familiari che, attraverso l’uso del sottotetto, possono aumentare da 1 a 2 e da 2 a 3 il numero delle unità abitative. Relativamente alla condonabilità di un sottotetto realizzato con altezze diversa da quella autorizzata non si può esprimere un giudizio per insufficienza degli elementi necessari.

La trasformazione del sottotetto non accessibile di un’unità abitativa in ripostigli della stessa unità, accessibili mediante scala, si considera una ristrutturazione, per la quale valgono i limiti volumetrici di condonabilità di cui all’art. 33, comma 3, lettere a) e b)?

L’intervento descritto appare riconducibile all’ipotesi di ristrutturazione con recupero a fine abitativo di sottotetti, di cui all’art. 34, comma 2, lettera b) della LR 23/2004, per la quale non valgono i limiti volumetrici previsti per gli ampliamenti, ma valgono i limiti di altezza utile media e le altre condizioni richiamate al punto 5.2.3.2 della Circolare.

E’ condonabile la realizzazione di nuove unità abitative ricavate dalla trasformazione del sottotetto di un edificio plurifamiliare, in conformità alla legislazione urbanistica ma in contrasto con le prescrizioni di piano?

No, l’intervento rientra nella categoria delle ristrutturazioni edilizie, per le quali l’art. 34, comma 2, lettera a) esclude la condonabilità nel caso di aumento delle unità immobiliari, con l’unica eccezione del recupero a fini abitativi di sottotetti in edifici monofamiliari o bifamiliari (vedi anche punto 5.2.3.1 della Circolare).

Domanda

Risposta

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) una casetta di legno di base ca. m.3x5, su base in cemento, usata come deposito attrezzi, nel giardino di un edificio unifamiliare?

L’opera descritta appare riconducibile alle opere pertinenziali di cui all’art. 36, comma 4, della LR 23/2004, classificabili nella tipologia “nuove costruzioni / manufatti leggeri” e condonabili con i limiti e le condizioni di cui all’art. 33, comma 8.

Quali limiti dimensionali esistono per il condono di un´autorimessa costruita su confine? Si tratta di nuova costruzione di pertinenza?

Se l´autorimessa ha carattere pertinenziale rispetto ad un edificio principale l´opera è condonabile ai sensi dell´articolo 36, comma 4, della LR 23/2004 (opere pertinenziali, illustrate al punto 5.4.3 della Circolare), con i limiti dimensionali illustrati al punto 5.1.4.3.1 della Circolare (variabili a seconda delle caratteristiche dell´edificio principale). Il fatto che l´autorimessa sia stata realizzata su un confine può comportare una difformità dalle disposizioni inderogabili della legislazione urbanistica (per il profilo concernente le distanze tra fabbricati: vedi punto 2.4.1 della Circolare) e quindi una non possibilità di condono.

Domanda

Risposta

Si chiede se le opere interne sono comprese nel mutamenti d’uso e nell’aumento delle superfici utili.

L’art. 37 comma 1 della L.R. 23 del 2004 regola i mutamenti di destinazione d’uso senza opere. Per i mutamenti d’uso con opere occorre prestare attenzione al successivo comma 3 ove è precisato che il titolo in sanatoria è rilasciato subordinatamente all’osservanza delle condizioni richieste per l’intervento edilizio cui è connesso il cambio d’uso e all’osservanza dei limiti fissati ai commi 1 e 2 dell’art. 37 per il mutamento d’uso senza opere e per l’aumento delle superfici utili senza opere.

Si chiede se è condonabile il cambio d’uso senza opere realizzato in zona agricola sottoposta a vincolo paesaggistico ambientale relativamente ad un edificio originariamente usato per ricovero attrezzi poi destinato ad abitazione.

Si premette che appare poco probabile il cambio d’uso prospettato senza esecuzione di opere edilizie. Tuttavia si risponde al quesito, nei termini posti, sottolineando che il cambio d’uso realizzato rientra tra quelli ammessi dall’art. 37, comma 1, della L.R. 23/04 con il solo limite della conformità alla legislazione urbanistica. Relativamente al vincolo esistente si ritiene che l’amministrazione comunale potrebbe subordinare il rilascio del titolo in sanatoria al parere, obbligatorio non vincolante, della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, anche se l’intervento in esame non parrebbe soggetto ad autorizzazione paesaggistica in quanto la mancanza di opere non ha modificato dell’aspetto esteriore dell’edificio.

E’ possibile condonare un cambio di destinazione d’uso da ricovero attrezzi agricoli a civile abitazione (edificio 100 mq edificato 15 anni fa)?

La trasformazione appare condonabile ai sensi dell’art. 37 della LR 23/2004 solo se eseguita senza apposite opere edilizie e se conforme alle disposizioni della legislazione urbanistica (vedi punto 2.4.1 ed in particolare i requisiti igienico-sanitari). Se la trasformazione ha comportato la realizzazione di apposite opere edilizie la condonabilità dipende anche dal rispetto dei limiti e delle condizioni previste per la specifica tipologia di intervento edilizio. In particolare, nel caso in cui la trasformazione abbia comportato interventi ascrivibili alla categoria della ristrutturazione edilizia, il condono risulterebbe precluso qualora comportasse aumento delle unità immobiliari.

Per valutare il rispetto del limite di superficie nel cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare da appartamento ad ufficio (art. 37 della Legge regionale), oltre alla superficie utile, occorre considerare le superfici non residenziali (al 60%) di pertinenza dell’appartamento o anche quelle di pertinenza del complessivo organismo edilizio?

Se il cambio di destinazione d’uso riguarda solo un appartamento, appare corretto ritenere che le superfici non residenziali da considerare nel computo della superficie complessiva dell’unità immobiliare siano solo quelle di pertinenza dello stesso appartamento (quali logge, balconi, cantinole e soffitte) e non quelle di pertinenza dell’organismo abitativo (come l’androne di ingresso del condominio), secondo una distinzione prevista anche nel Regolamento Edilizio Tipo (vedi nota 23 della Circolare).

Può essere condonato un cambio di destinazione d’uso senza opere da officina ad ufficio, conforme alla legislazione ma non agli strumenti urbanistici?

Il descritto cambio di destinazione d’uso è consentito in base alla previsione di cui all’art. 37, comma 1, della LR 23/2004. Devono essere comunque rispettati i requisiti igienico-sanitari richiesti per le unità immobiliari direzionali, i quali vanno asseverati dal professionista abilitato ai sensi dell’art. 29, comma 1, lettera b).

E’ condonabile (e se sì in quale tipologia) un cambio di destinazione d’uso da autorimessa (di pertinenza di un’officina) ad officina, in contrasto con norma di piano?

L’intervento appare rientrare nell’ipotesi di cambio di destinazione d’uso senza opere di cui all’articolo 37 della LR 23/2004. In questa ipotesi il cambio di destinazione è condonabile anche se in contrasto con norme di piano, fatto salvo il rispetto della legislazione urbanistica.

E’ condonabile la trasformazione di un’autorimessa in superficie utile di un’unità abitativa attigua o in una nuova unità abitativa, considerando che è possibile reperire una pari superficie di parcheggio nella corte pertinenziale?

La prima ipotesi (trasformazione di un’autorimessa pertinenziale in superficie utile dell’unità abitativa attigua) è riconducibile all’ipotesi dell’aumento delle superfici utili di cui all’art. 37, comma 2 della LR 23/2004 (vedi punto 5.5.2 della Circolare). L’osservanza della quota minima di parcheggi pertinenziali, anche attraverso la destinazione di superfici alternative, come illustrato ai punti 5.5.2.3 e 5.2.3.4 della Circolare, costituisce una delle condizioni di condonabilità. La seconda ipotesi (trasformazione di autorimessa in nuova unità abitativa) costituisce invece un’ipotesi di ristrutturazione per la quale valgono tutte le condizioni di cui all’art. 34, e tra queste la medesima condizione relativa alla quota minima di parcheggi pertinenziali.

Si chiede se il cambio d’uso con opere può essere realizzato solo attraverso la ristrutturazione edilizia.

Il cambio di destinazione d’uso, oltre che con la ristrutturazione edilizia, può essere realizzato anche con il restauro e il risanamento conservativo.   Domanda di condono art. 27 della L.R. 23 del 2004 Si chiede se la riclassificazione catastale deve essere fatta entro giugno 2005. Entro il 30 giugno 2005 il richiedente è tenuto a presentare al Comune, qualora dovuto, copia della denuncia al catasto dell’immobile oggetto dell’illecito edilizio e la documentazione relativa all’attribuzione della rendita catastale e del relativo frazionamento (si veda l’art. 32, comma 37 del decreto legge 269 del 2003).

Si chiede se è soggetto a condono il mutamento senza opere di una parte di edificio.

Il cambio d’uso senza opere è sanabile anche in contrasto con le previsioni del piano urbanistico, tuttavia alcuni cambi d’uso, in ragione del loro impatto urbanistico e territoriale, sono condonabili solo se contenuti entro i previsti limiti di superficie, di cui all’art. 37 della L.R. 23 del 2004. Il caso prospettato di cambio d’uso senza opere contenuto in 200 mq. Da artigianale a commerciale ricade nella fattispecie prevista all’art. 37 lettera a) della citata legge regionale e pare condonabile anche se comporta un aumento delle unità immobiliari. Il divieto di aumento delle unità immobiliari riguarda infatti gli interventi abusivi realizzati con opere quali gli ampliamenti, le ristrutturazioni edilizie (salva l’eccezione dei sottotetti), il restauro e la manutenzione straordinaria. Relativamente al carico urbanistico l’art. 28, comma 1, lettera c) stabilisce il versamento del contributo di costruzione in misura doppia (per il calcolo del contributo occorre fare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione per la nuova destinazione d’uso e gli oneri previsti, nelle nuove costruzioni, per la destinazione in atto prima dell’abuso).

Si chiede se sia consentito sanare un cambio d’uso di un deposito di attrezzi in zona agricola a residenza con realizzazione di opere di ristrutturazione edilizia. In caso positivo si chiede quali versamenti sono dovuti.

L’art. 37 della L.R. 23 del 2004 consente al comma 3 i cambi d’uso con opere precisando che in tale ipotesi, ai fini della sanatoria, occorre il rispetto sia delle disposizioni relative ai cambi d’uso senza opere (art. 37, commi 1 e 2) sia delle disposizioni relative alla tipologia di intervento edilizio eseguito(si vedano gli artt.33,34,35,36). L’abuso descritto nel quesito pare condonabile quale intervento di ristrutturazione edilizia con cambio d’uso (purché il modesto ampliamento realizzato sia compreso tra quelli ammessi nell’ambito della ristrutturazione edilizia, ovvero secondo le definizioni della L.R. 31 del 2002 riguardi nuovi volumi tecnici necessari per l’installazione o la revisione degli impianti tecnologici). In relazione al calcolo dell’oblazione occorre fare riferimento alla misura definita nella Tabella C del decreto legge 269 del 2003 che stabilisce per la tipologia di abuso ristrutturazione edilizia la misura di 60 euro per metro quadrato per gli edifici residenziali. La L.R. 23 del 2004 prevede il versamento del contributo di costruzione in misura doppia rispetto a quella prevista dalla normativa regionale e comunale.

DOMANDA

RISPOSTA

Si chiede come calcolare il volume/superficie di un soppalco realizzato all’interno di un volume esistente.

La realizzazione di un soppalco comporta un aumento di superficie ottenuta mediante l’interposizione parziale di una struttura orizzontale in uno spazio chiuso. Per le funzioni direzionali, produttive, alberghiere, agricole, il regolamento edilizio tipo approvato con deliberazione della Giunta regionale n. 593 del 28 febbraio 1995 contiene la seguente classificazione: - Superficie utile (Sn): è costituita dalla somma delle superfici nette di tutti i piani fuori ed entro terra, compreso i locali destinati al personale di servizio e di custodia, nonché i locali adibiti ad uffici a condizione che gli stessi siano funzionali all’esercizio dell’impresa; - Superficie accessoria (Sa): si intende la superficie netta destinata a servizio dell’attività quali tettoie, porticati, scale, vani ascensore e montacarichi, centrale termica, elettrica, di condizionamento ed ogni altro impianto tecnologico necessario al miglioramento delle condizioni di lavoro e dell’ambiente; - Superficie totale (St) è data da: St = Sn + 60% Sa.   Si suggerisce comunque di consultare il regolamento edilizio comunale che potrebbe contenere una diversa classificazione delle superfici.

E’ condonabile la trasformazione di un’autorimessa in superficie utile di un’unità abitativa attigua o in una nuova unità abitativa, considerando che è possibile reperire una pari superficie di parcheggio nella corte pertinenziale?

La prima ipotesi (trasformazione di un’autorimessa pertinenziale in superficie utile dell’unità abitativa attigua) è riconducibile all’ipotesi dell’aumento delle superfici utili di cui all’art. 37, comma 2 della LR 23/2004 (vedi punto 5.5.2 della Circolare). L’osservanza della quota minima di parcheggi pertinenziali, anche attraverso la destinazione di superfici alternative, come illustrato ai punti 5.5.2.3 e 5.2.3.4 della Circolare, costituisce una delle condizioni di condonabilità. La seconda ipotesi (trasformazione di autorimessa in nuova unità abitativa) costituisce invece un’ipotesi di ristrutturazione per la quale valgono tutte le condizioni di cui all’art. 34, e tra queste la medesima condizione relativa alla quota minima di parcheggi pertinenziali.

Si chiede se è soggetta a condono la trasformazione di un piano terra da cantina ad appartamento.

E’ soggetta al condono la trasformazione delle superfici non residenziali (esempio locali per cantine) in superficie utile abitabile purché siano osservate le seguenti condizioni: - non sia aumentato il numero delle unità immobiliari e pertanto la nuova superficie abitabile deve servire ad aumentare l’ampiezza degli alloggi esistenti; - devono essere osservati i requisiti igienico sanitari stabiliti dal DM 5 luglio 1975 tranne quello relativo all’altezza che la legge regionale n. 23 del 2004 ha ridotto a metri 2,40 (si veda l’art. 34, comma 2).

Si chiede se l’utilizzo di vani tecnici possa essere condonato.

Il quesito posto pare riguardare l’utilizzo come superficie utile di vani tecnici esistenti attraverso opere edilizie di ristrutturazione edilizia. L’intervento è condonabile secondo i limiti e le condizioni previste all’art. 34 della L.R.23 del 2004.

Si chiede se sia possibile condonare la trasformazione di parte di un garage in superficie abitativa.

L’intervento prospettato è condonabile ai sensi dell’art. 37 della L.R. 23 del 2004 a condizione che sia garantita la quota minima di parcheggi pertinenziali che la legge statale fissa nella misura di 1 mq per ogni10 mc di costruzione.

Domanda

Risposta

Si chiede se sono condonabili interventi eseguiti con variazioni essenziali.

La definizione delle variazioni essenziali contenuta nella L.R. 31 del 2002 ha rilievo ai fini di determinare:
- le modifiche progettuali che comportano la necessità di acquisire un nuovo titolo edilizio;
- le varianti in corso d’opera che richiedono una regolarizzazione del titolo prima della fine dei lavori;
- l’applicazione delle sanzioni amministrative nel caso di accertamento di violazioni edilizie.
Gli interventi edilizi eseguiti con variazioni essenziali possono accedere al condono se sono conformi allo strumento urbanistico vigente alla data del 31 marzo 2003, come previsto dall’art. 38 della L.R. 23 del 2004.
Diversamente la stessa legge regionale non ammette in via generale al condono gli interventi edilizi eseguiti con variazioni essenziali ed in contrasto con i piani urbanistici i quali, per essere condonabili devono rientrare tra le tipologie di abuso ammesse a sanatoria.