Cos'è il Leasing immobiliare

Il leasing in costruendo, costituisce una forma di finanziamento privato delle opere pubbliche, già sperimentata in anni recenti da alcune amministrazioni pubbliche. E' stato inizialmente disciplinato dalla legge finanziaria 2007 e recepito dal codice degli appalti pubblici (Decreto legislativo n. 163/06, articolo 160-bis), seppur in modo non esaustivo.

Si tratta di una forma di realizzazione di opere per mezzo della quale un soggetto finanziario anticipa all'appaltatore (impresa costruttrice) i fondi per eseguire l'opera pubblica e, successivamente all'avvenuta esecuzione, viene ristorato dal soggetto appaltante (la Pubblica Amministrazione) attraverso la corresponsione di canoni periodici.

Si è in presenza di un'operazione di finanza strutturata in cui il capitale (fonte di finanziamento dell'opera pubblica) è "connesso" al processo di costruzione dell'opera stessa in un unico procedimento ad evidenza pubblica.
La Pubblica Amministrazione ha un rapporto operativo diretto con i fornitori dell'opera e dei servizi di assistenza, manutenzione, etc., ma ha un unico interlocutore responsabile, ed inizierà la corresponsione dei canoni solo ad opera completata ed approvata.

Il Leasing in costruendo, assicura alla Pa:

1. la coerenza del finanziamento con il piano industriale per i seguenti motivi:
a. il processo di costruzione dell'opera ed il suo finanziamento sono raggruppati in un unico procedimento ad evidenza pubblica;
b. l'intervento della società di leasing, ottimizza la realizzazione dell'investimento, favorisce quindi il rispetto del piano industriale (performances, qualità, etc) e garantisce una copertura totale e puntuale dei costi, dato che la società di leasing inizierà a ricevere dalla PA i canoni periodici, solo a costruzione ultimata ed approvata dalla stessa PA

2. la realizzazione dell'opera "chiavi in mano" con rischio di costruzione attribuito a terzi (società di leasing).

3. i tempi certi di realizzazione in quanto il canone verrà corrisposto solo all'entrata in esercizio dell'opera.

4. la semplicità nella gestione dei rapporti e dei rischi; infatti la P.A. pur avendo un rapporto operativo diretto con il fornitore/produttore, non ha la responsabilità del controllo dei risultati "in itinere" in quanto è demandato al contraente l'esercizio di tale controllo, e conseguentemente la P.A. non sopporta i rischi connessi ad inadempimenti in corso d'opera ed i conseguenti contenziosi.

Gli eventuali servizi accessori necessari per il godimento dell'opera (assistenza tecnica, manutenzione ordinaria/straordinaria, coperture assicurative, etc), necessari per il mantenimento del bene in perfetta efficienza, in modo da garantirne il continuo funzionamento sono da ritenersi a carico della società di leasing, se previsti nel bando di gara, fino al termine del pagamento delle rate di riscatto.

Applicabilità dello strumento e differenza con il Project Financing.
Il leasing in costruendo può essere utilizzato sia per la realizzazione di nuove opere sia per la riqualificazione/ristrutturazione di opere esistenti.
Nella realizzazione delle opere finalizzate ad erogare servizi di pubblica utilità, l'applicazione del leasing in costruendo è sicuramente efficace sia per le opere cosiddette "opere fredde" (es. strade non a pedaggio, uffici pubblici, ecc), per le quali non è agevole o possibile ipotizzare una tariffazione sull'utenza finale e quindi il diretto recupero del capitale impiegato, sia per le opere cosiddette "opere tiepide", per le quali è possibile ipotizzare un minimo livello di tariffazione sull'utenza finale, livello che non permette comunque il recupero del capitale impiegato.

A differenza del Project Financing il leasing in costruendo:
1. non è soggetto a valutazioni di sostenibilità economica e finanziaria. Infatti i cash flow derivanti dalla gestione dell'opera in leasing non devono ripagare i costi sostenuti per la sua realizzazione.
2. affida la gestione dell'opera alla stessa PA, successivamente, al termine del pagamento delle rate di riscatto alla società di leasing.

Differenze
La procedura ora dettata si differenzia dal leasing tradizionale, caratterizzato dal fatto che il soggetto beneficiario può al termine del rapporto riscattare il bene, nel qual caso i canoni corrisposti hanno natura giuridica di acconti sul prezzo; oppure non riscattarlo, nel qual caso hanno natura giuridica di canoni di locazione.
In materia di realizzazione di un'opera pubblica, la facoltà di riscatto o meno non si pone, in quanto il beneficiario (e cioè l'ente appaltante) deve riscattare l'opera, essendo impensabile che essa resti in qualche modo soggetta ad un diritto reale del privato.
Nonostante la terminologia adottata, il leasing in costruendo non è che una forma di finanziamento all'appaltatore, con accollo dell'onere di restituzione dell'importo finanziato da parte dell'ente appaltante.

La fase della gara
La regolamentazione dell'istituto concerne la fase della gara. In particolare, il comma 1 dell'articolo 160-bis prevede la possibilità per le amministrazioni, di ricorrere al contratto di locazione finanziaria "per la realizzazione,l'acquisizione ed il completamento di opere pubbliche o di pubblica utilità". Il successivo comma 2 afferma che il bando di gara deve determinare sia i requisiti di tipo economico, tecnico-realizzativo ed organizzativo dei soggetti partecipanti alla gara, sia le caratteristiche tecniche dell'opera, i costi, i tempi e le garanzie dell'operazione, nonchè i parametri di valutazione dell'offerta economicamente più vantaggiosa.
Tale previsione appare coerente con le caratteristiche del leasing in costruendo, che rappresenta uno strumento di natura finanziaria, ma finalizzato alla realizzazione di un'opera pubblica. Pertanto, la scelta del legislatore di richiedere che il bando precisi i requisiti tecnico-realizzativi del concorrente e le caratteristiche progettali dell'opera denoterebbe il pieno riconoscimento della finalità sostanziale dell'istituto, chiarendo che a base di gara dovrebbe essere posto il progetto dell'opera, sul quale i concorrenti saranno chiamati a formulare la propria offerta.
Questa previsione, fortemente voluta dall'Ance, porterebbe ad escludere definitivamente la possibilità che la gara per il leasing in costruendo possa essere gestita come una gara per l'affidamento di un appalto di servizi; una gara, cioè, tra soggetti esercenti attività finanziaria, fondata su requisiti finanziari, con la scelta a valle del soggetto realizzatore rimessa direttamente all'aggiudicatario-soggetto finanziatore.
Quest 'ultima modalità di utilizzo del leasing si era, infatti, più volte verificata nella prassi, proprio a causa di un inquadramento parziale dell'operazione, che ne evidenziava più il profilo finanziario che quello sostanziale di realizzazione dell'opera pubblica.
Il comma 3 afferma, con una dizione singolare, che il soggetto partecipante alla gara "può essere anche un'associazione temporanea costituita dal soggetto finanziatore e dal soggetto realizzatore".
Ciò che lascia perplessi è che la norma prevede questa forma di partecipazione come una mera facoltà, così inducendo a ritenere che alla gara possano partecipare anche soltanto soggetti finanziatori, che poi a valle sceglieranno il soggetto realizzatore dell'opera. In questi termini, la disposizione è assolutamente incoerente con i seguenti profili: innanzitutto col comma 2 che,come sopra evidenziato, contempla sia requisiti finanziari che realizzativi; in secondo luogo con le sopra evidenziate finalità sostanziali dell'istituto del leasing in costruendo. Infatti, ove si consentisse la partecipazione dei soli soggetti finanziatori, si finirebbe, nella sostanza, per affidare un lavoro pubblico ad un soggetto che svolge attività del tutto eterogenea rispetto all'oggetto del contratto.
Ne deriva che sarebbe opportuno che la disposizione venisse modificata nel senso di prevedere l'Ati composta dal soggetto costruttore e dal soggetto finanziatore, come l'unica forma possibile di partecipazione a questa tipologia di gara.
La norma precisa poi che, nel caso dell'Ati tra soggetto finanziatore e soggetto realizzatore, ciascuno debba essere responsabile per la relativa obbligazione assunta.
Inoltre è previsto che, in ipotesi di fallimento, inadempimento o sopravvenienza di qualsiasi causa impeditiva all'adempimento da parte di uno dei soggetti costituenti l'associazione, l'altro possa sostituirlo, con l'assenso del committente, con altro soggetto che abbia i medesimi requisiti e caratteristiche del soggetto sostituito.
La previsione non è chiara, considerato che dal dettato normativo non si comprende la portata dell'assenso del committente, cioè se debba fornire l'assenso, laddove il sostituto proposto dal componente dell'Ati abbia i necessari requisiti di idoneità. Si potrebbe ritenere che, laddove ricorrano tutti i presupposti di idoneità del soggetto subentrante, l'assenso debba essere dato e possa essere negato soltanto nei casi in cui ricorrano sensibili motivazioni di opportunità, tali da giustificare il dissenso medesimo. In tal caso, naturalmente, l'atto di diniego dell'assenso dovrebbe essere congruamente motivato.
Il comma 3 prevede, altresì, che alle gare per il leasing in costruendo possa partecipare anche il contraente generale. A tale proposito, occorre sottolineare la poca chiarezza della norma, in quanto tale possibilità risulta prevista in termini generali, mentre, ad avviso dell'Ance, si sarebbe dovuta, più opportunamente, limitare alla realizzazione delle infrastrutture strategiche, di cui agli articoli 220 e seguenti del codice.
Per quanto concerne, infine, la fase dell'esecuzione dei lavori, questa stranamente non ha ricevuto alcuna disciplina, pur essendo evidenti le peculiarità derivanti dall'esistenza del rapporto intercorrente tra i tre soggetti. Pertanto, la fattispecie dovrebbe ricevere puntuale disciplina, nel senso che al rapporto di appalto dovrebbero continuare ad applicarsi in toto le regole sugli appalti pubblici, con la particolarità che i pagamenti da parte della società di leasing all'appaltatore dovrebbero di volta in volta venire autorizzati dal soggetto appaltante,con esonero del primo da qualsiasi responsabilità.

La fase contrattuale
In mancanza di specifiche disposizioni facendo riferimento alla normativa del D.Lgs. n. 163/06 e al codice civile si evince che il negozio di leasing può essere disciplinato sia da due contratti sia da un unico contratto da stipulare tra Amministrazione e raggruppamento composto da società di leasing ed imprese esecutrici. In tal caso nel contratto unico sono inserite le pattuizioni previste nei singoli contratti di cui sopra. Quindi, pur restando inalterati i compiti e le responsabilità delle parti, il costruttore nel secondo caso è obbligato con la società di leasing ma anche con l'Amministrazione. Il rapporto tra Pa e società di leasing è definito dunque da un contratto avente ad oggetto il servizio fornito dalla società fondato su requisiti di carattere finanziario. Dovrebbe essere prevista la cessione del diritto di superficie in favore delle società di leasing fino alla scadenza del contratto, anche nell'eventualità che l'opera si debba realizzare su aree demaniali o su opere facenti parte del patrimonio indisponibile.
Il rapporto tra la società di leasing e il soggetto realizzatore è disciplinato da un contratto di natura privatistica. L'opera è realizzata dalla Pubblica Amministrazione sebbene formalmente sia la società di leasing ad assumere il ruolo di committente dell'opera stessa.
Da ciò ne scaturisce che è la società di leasing a eseguire i pagamenti dei corrispettivi all'impresa di costruzioni, la quale provvede ad emettere le fatture alla stessa società di leasing.
La società di leasing emette poi le fatture nei confronti di quest'ultima. Il canone di leasing, corrisposto dall'ente pubblico, si compone di una quota capitale e di una quota interessi, che verranno contabilizzate per i principi della contabilità pubblica tra le spese correnti.
Lo strumento è di notevole interesse considerato che la disciplina attuale del Project Financing non prevede più il diritto di prelazione a favore del promotore con una conseguente riduzione dell'interesse del mondo imprenditoriale verso questo istituto.
Dunque l'utilizzo della locazione finanziaria permetterà alle amministrazioni di avviare nuove opere e a differenza del PF il leasing non è soggetto a valutazioni di sostenibilità economica e finanziaria. Infatti i cash flow derivanti dalla gestione dell'opera in leasing non devono ripagare i costi sostenuti per la sua realizzazione.

Cosa si può finanziare
Tipologia Opera Strumenti finanziari prioritariamente utilizzabili:
- Fredda (strade non a pedaggio, Leasing in costruendo uffici pubblici, ecc) Mutui, Risorse proprie e/o contributi europei, nazionali, regionali
- Tiepida (strade a pedaggio Leasing in costruendo o Project Financing insufficiente per il ripiano degli con risorse proprie e/o contributi europei, investimenti, alcuni impianti nazionali, regionali energetici, etc)
- Calda (strade a pedaggio, impianti energetici, etc) Project Financing

Tre le tipologie delle opere finanziate: fredde, per strade non a pedaggio e uffici pubblici; tiepide, per strade a pedaggio e alcuni impianti energetici; calde, per altri tipi di infrastrutture.
La drammatica crisi finanziaria degli ultimi anni ha registrato una forte flessione nella realizzazione di opere pubbliche, e, le conseguenti politiche di contenimento delle spese nonchè l'impossibilità di indebitamento degli Enti Pubblici attraverso la contrazione dei mutui per la realizzazione di Opere Pubbliche, a causa delle forti limitazioni imposte dal "Patto di Stabilità", rischiano di penalizzare fortemente i cittadini ed il mantenimento di adeguati livelli qualitativi di vita.
Per evitare di sospendere sine die la realizzazione di Opere Pubbliche, per carenza di finanziamenti pubblici, si rende necessario, per la P.A., ricorrere a formule di finanza innovativa, facendo intervenire la finanza privata per la costruzione di opere di pubblica utilità, onde poter garantire risposte adeguate ad esigenze che interessano aspetti essenziali della vita sociale.
Il Leasing Immobiliare è un prodotto bancario flessibile che consente di finanziare immobili già realizzati o immobili ancora da costruire.

Il Leasing Immobiliare è una soluzione che propone ai soggetti interessati di finanziare al 100% immobili ad uso professionale, industriale, commerciale, ricettivo turistico o sanitario L'introduzione del leasing in costruendo, con l'art. 160 bis del D.Lgs 163/2006, pone, nella disponibilità dell'Amministrazione Pubblica uno "strumento finanziario" innovativo che, nella maggioranza dei casi e qualora la realizzazione dell'opera non rappresenti una forma di indebitamento secondo i criteri contenuti nella decisione Eurostat 11 febbraio 2004, non incide sul "Patto di Stabilità" e consente la realizzazione di OO.PP. non già da parte dei privati, ma dalla stessa Amministrazione che ricorre ai fondi privati (resi disponibili dagli istituti di leasing).
A tal proposito precisare che proprio in tema di utilizzo di forme di PPP (fra cui anche la locazione finanziaria) da parte delle amministrazioni pubbliche, secondo costante orientamento giurisprudenziale della Corte Conti, è assolutamente necessario verificare se, dall'operazione in esame, possa derivare indebitamento per la pubblica amministrazione.
Tale accertamento deve essere effettuato sulla base dei criteri contenuti nelle decisioni Eurostat sopra citata, in particolare tenendo conto del principio per cui la spesa inerente alla costruzione di opere pubbliche non grava sul bilancio dell'ente, a condizione che il rischio ricada sul soggetto realizzatore, in tal modo permettendo la riconducibilità della fattispecie al partenariato pubblico-privato. Qualora, invece, i rischi inerenti all'esecuzione e la gestione dell'opera siano a carico dell'amministrazione, la destinazione in via continuativa di una parte delle risorse dell'ente, per pagare i canoni di locazione di un leasing in costruendo, finalizzati all'ottenimento della disponibilità di un'opera pubblica, ha sostanzialmente la natura di indebitamento. Essa, infatti, è assimilabile ad un' "assunzione di mutui", ottenuta mediante un'operazione finanziaria, posta in essere con un contratto atipico. Pertanto, un'operazione con tali caratteristiche non può essere utilizzata per eludere vincoli o limiti che le regole di finanza pubblica pongono all'operato dell'ente locale, tali essendo il divieto di indebitamento per spesa corrente, il limite della capacità di indebitamento e il rispetto del patto di stabilità (Cfr. Deliberazione n. 5/2012/PAR, Corte dei Conti Sez. regionale del controllo per l'Emilia- Romagna) .

L'operazione immobiliare finanzia sia immobili già costruiti ("leasing immobiliare costruito") oppure ancora da edificare o da ristrutturare ("leasing immobiliare costruendo"):
1. nel primo caso "leasing immobiliare costruito" la banca acquisisce l'unità immobiliare individuata dal cliente per cederla allo stesso in locazione finanziaria;
2. nel secondo caso "leasing immobiliare in costruendo" acquisirà il terreno e vi farà costruire l'immobile su indicazione del cliente, gestendo tutta la fase di avanzamento lavori fino alla consegna del bene.

CARATTERISTICHE CONTRATTUALI
- canoni: mensili, bimestrali o trimestrali
- ammortamento: rate costanti (alla francese)
- anticipo: compreso tra il 10% e il 30%
- tasso: possibilità di scelta fra tasso fisso e variabile
- riscatto: variabile, con un massimo del 20%

I VANTAGGI DEL LEASING IMMOBILIARE
- finanziabilità del bene al 100%
- finanziamento anche dell'IVA e degli altri oneri fiscali (imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali)
- flessibilità nella costruzione del piano finanziario rispetto alle esigenze dell'utilizzatore
- deduzione del costo in tempi più rapidi rispetto all'acquisto in proprietà
- accesso alle principali leggi sulle agevolazioni

La scelta in favore del leasing in costruendo deve essere opportunamente ponderata in comparazione alla (fattibilità dell'operazione) percorribilità della medesima operazione mediante il ricorso a forme canoniche d'indebitamento per le spese di investimento. Quindi, prima di ricorrere al leasing in costruendo, l'Amministrazione deve valutare se tale scelta sia conveniente rispetto ad un altro tipo di intervento tradizionale.
Sotto l'aspetto economico, la motivazione principale per le Pubbliche Amministrazioni del ricorso al leasing, è la possibilità di allocare diversamente in bilancio i canoni in luogo dell'investimento (visto come impossibilità di indebitamento) oltre che la realizzazione di un'opera "chiavi in mano" con efficienza, economia, certezza dei tempi, costi e responsabilità.
Resta essenziale per la Pubblica Amministrazione la necessità di redigere accurati studi di fattibilità, dai quali fare emergere la comparazione tra più soluzioni alternative, atte a cogliere le più idonee modalità di realizzazione dell'infrastruttura e a consentire la scelta fondata e motivata della soluzione che possa produrre il migliore risultato in termini di benefici e costi sociali ed economici. I potenziali vantaggi conseguibili con l'adozione del leasing in costruendo sono subordinati ad una attenta suddivisione dei rischi tra l'Amministrazione, la Società di Leasing ed il Costruttore, che si realizza tramite una attenta e chiara definizione dell'oggetto contrattuale, sia nel bando di gara che nel capitolato e nei contratti collegati, nonché con la previsione di adeguati strumenti di controllo, in capo alla Stazione Appaltante, per l'intera durata del rapporto.
Per quanto innanzi detto, sebbene si sia registrato un aumento del ricorso al leasing in costruendo, tale strumento non è ancora consistentemente vissuto come una soluzione di Partenariato Pubblico-Privato per le realizzazione di opere pubbliche. A riprova di ciò si evidenzia lo scarso inserimento del leasing nei programmi triennali (ex art. 128 D.Lgs. 163/06) che le Amministrazioni predispongono e approvano per la realizzazione di Opere Pubbliche.

Finanziamenti a tassi agevolati destinati alla Pubblica Amministrazione.

Cos'è la B.E.I.
La Banca Europea per gli Investimenti (BEI) è l'istituzione finanziaria istituita nel 1958 dal Trattato di Roma, che partecipa a fianco degli istituti finanziari al finanziamento di programmi di investimento rientranti negli obiettivi economici fissati dall'Unione Europea.

Cos'è il leasing con fondi B.E.I.
Il leasing con fondi B.E.I è un finanziamento di iniziative imprenditoriali in cui viene riconosciuto al beneficiario del prestito una riduzione del tasso base di mercato (EURIBOR) applicato.

A chi si rivolge
Apparati della Pubblica Amministrazione secondo la definizione prevista dal relativo Decreto Ministeriale:
- N° dipendenti minore di 250;
- Fatturato annuo non superiore a 50 mln di Euro, oppure un totale di bilancio annuo non superiore ai 43 mln di Euro;
- Indipendenti (sono considerate tali quelle imprese il cui capitale o i cui diritti di voto non sono detenuti per il 25% o più da una sola impresa oppure, congiuntamente da più imprese non rientranti negli apparati amministrativi).

Tipo di investimenti finanziabili
- Leasing strumentale *
- Leasing Immobiliare
- Leasing veicoli

Tipo di investimenti esclusi
- Transazioni puramente finanziarie
- L'acquisto di terreni agricoli
- L'acquisto di altri terreni, a meno che non siano strumentali alla realizzazione delle altre componenti progettuali.

Settori esclusi
- Produzione di armi e munizioni, armamenti, equipaggiamenti o infrastrutture militari e di polizia, nonché equipaggiamenti o infrastrutture che limitino i diritti e le libertà personali (ad esempio, penitenziari e centri di detenzione di ogni tipo);
- Gioco d'azzardo ed attrezzature correlate;
- Fabbricazione, lavorazione o distribuzione del tabacco;
- Attività che implichino l'utilizzo di animali vivi a fini scientifici e sperimentali;
- Attività il cui impatto ambientale non risulti attenuato e/o compensato tramite misure appropriate;
- Settori considerati eticamente o moralmente discutibili (ad esempio, ricerca sulla clonazione umana).

Quota finanziabile
La quota finanziabile è il 100% dell'investimento, fino a 12.5 milioni di euro *

* Il leasing fotovoltaico (strumentale finito o derivante da cantieristica) è soggetto al momento ad una quota finanziabile inferiore al 100% (attualmente al 50%) con l'istituzione di una linea di finanziamento ad hoc con BEI.